Impressie The Dutch Mountains

Tekst: Monique Donker, Co-initiator Off Road Innovations

(Klik hier om deel 1 te lezen)

Projectbenadering van de toekomst

De projectbenadering van de toekomst zorgt een verschuiving van besluitvorming in bouwprojecten op basis van bouwkosten, naar besluitvorming op basis van waarden. Zo schreef ik in het eerste deel van dit artikel over vier verschillende vastgoedbenaderingen, te weten:

1. Bouwkosten benadering
2. Gebouw-gebonden exploitatie benadering
3. Gebouw en gebruik gebonden exploitatie benadering
4. Gebouw, gebruik en beleving gebonden exploitatie benadering

De bouw is met name gedreven op de eerste benadering waarbij de bouwkosten veelal bepalend zijn voor keuzes in ontwerp en realisatie van bouwprojecten. Wanneer je een bouwopgave bekijkt vanuit de belangen van de gebruiker, dan is het maken van keuzes gebaseerd op bouwkosten eigenlijk heel vreemd. De bouwkosten zijn initiële kosten die worden gebruikt als verantwoording voor het maken van langdurige en impactvolle beslissingen. Beslissingen die dan vaak ook nog eens voor een ander, namelijk de vaak onwetende opdrachtgever (techniek is immers niet zijn vakgebied), worden gemaakt. De nieuwe projectbenadering gaat daarom gepaard met nieuwe manieren van financieel denken.

Grid van toekomstbestendige werkomgevingen voor de nationale politie

Loslaten en omdenken

Er vindt een verschuiving plaats waarbij de waarde van vastgoed wordt gekoppeld aan steeds meer zachte factoren. Hierbij gaan het gebruik en de beleving een steeds belangrijkere rol spelen. De benodigde investering wordt daardoor steeds minder ‘gedicteerd’ door alleen de bouwkosten. De investering wordt gekoppeld aan waarde die voortkomt uit onder andere de duurzaamheid, circulariteit, flexibiliteit en adaptiviteit van de gebouwen. In deel 1 van dit artikel legde ik uit dat gebouwgebonden kosten slechts 10% van de gehele exploitatiekosten beslaan. De overige 90% worden bepaald door het gebruik en de gebruiksprocessen. Stel je nu eens voor dat er 1% meer wordt uitgegeven tijdens de bouw, door te investeren in hoogwaardige, duurzame, circulaire producten, die het gebruiksproces optimaal ondersteunen en waarmee gezonde inspirerende omgevingen worden gecreëerd. Omgevingen waardoor de werknemers van een bedrijf bijvoorbeeld 1% productiever worden of het ziekteverzuim met 1% af neemt. Over een periode van bijvoorbeeld 10 jaar bereik je hiermee een enorme winst die de potentiele besparing op basis van bouwkosten volledig teniet doet.

Slimbouwen is een hulpmiddel

Het is spannend om een project te realiseren waarbij je het besluitvormingsproces niet laat leiden door bouwkosten, maar door de waarde die het object in de toekomst gaat vervullen. De verleiding om te rekenen vanuit bouwkosten blijft gedurende de gehele ontwikkeling en realisatie groot. Dit is immers wat we kennen in de bouw en waar we harde cijfers onder kunnen leggen. De bewijslast dat bijvoorbeeld een gezonde werkomgeving bijdraagt aan een beter bedrijfsproces is nog pril en neemt daarom risico’s met zich mee. De toepassing van de visie van Slimbouwen is een hulpmiddel om de risico’s te verkleinen. Slimbouwen is ontwikkeld als een visie op het slim organiseren van het bouwproces. In de ruim 100 projecten die inmiddels volgens de visie zijn gerealiseerd is aangetoond dat Slimbouwen veel meer is dan sec h et op een slimme wijze organiseren van het bouwproces. De projecten hebben aangetoond dat gebouwen niet alleen flexibel zijn, maar dat er ook nog eens enorm kan worden bespaard op de kosten voor de ontwikkeling en realisatie, zonder afbreuk te doen aan de kwaliteit. Er ontstaat hierdoor ruimte in het bouwbudget om te investeren in duurzame en hoogwaardige producten en productietechnieken. En deze ruimte in het budget kan worden gebruikt om de risico’s om op vernieuwende wijze te investeren te verkleinen.

De transitie in de praktijk

De transitie is al zichtbaar in de praktijk. Drie inspirerende voorbeelden zijn The Dutch Mountains, The Learning Environment en The NEXT Agency. Binnen deze drie projecten wordt het proces van gebruikers in het middelpunt van de opgave gepositioneerd. Hierdoor ontstaat verbinding tussen het vastgoed, de bedrijfsvoering, de bedrijfsprocessen en maatschappelijke impact. De initiële bouwkosten zijn ondergeschikt aan het proces dat de gebouwen nu en in de toekomst faciliteren. Dit leidt tot nieuwe businesscases voor zowel de opdrachtgevers, gebruikers en betrokken bouwpartijen, leveranciers, technologiebedrijven en dienstenleveranciers. Ook jij kunt een rol spelen in de projectbenadering van de toekomst en hier actief participeren met de diensten en producten die jouw bedrijf biedt. Het loslaten van denken vanuit bouwkosten biedt kansen om je te onderscheiden van concurrenten en een nieuwe en duurzame positie te creëren voor het bedrijf. Voor de ontwikkeling van een interessante vernieuwede propositie is het belangrijk om de reikwijdte van uw ondernemen te kennen. De keuze om succesvol te zijn binnen de verschillende benaderingen is namelijk mede afhankelijk van de positie van jouw bedrijf in de ‘keten’ en de invloed en impact van jouw product of dienst.

Interessante ontwikkelrichtingen

Er zijn een aantal interessante ontwikkelrichtingen om te verkennen binnen de nieuwe wijze van projectbenadering. Denk daarbij aan:
– Ontwikkelen van een portfolio op basis van BAAS-concepten
Wat is de dienst die jij biedt met jouw producten? Kan jouw product worden gezien als een OPEX gedreven investering? Steeds vaker wordt er verkend of het mogelijk is om gebouwonderdelen van CAPEX naar OPEX te schuiven. De aanschaf wordt niet meer gezien als een eenmalige aanschaf van producten. Onderdelen verschuiven van balans naar de exploitatie, waarbij deze als maandelijks of jaarlijks bedrag te begroten uitgaven worden meegenomen. Gebouwonderdelen worden op deze wijze onderdeel van de dagelijkse bedrijfsvoering. Een dergelijke benadering betekent dat de initiële kosten, en dus de bouwkosten, enorm dalen. Voor producenten en leveranciers kan dit betekenen dat zij de producten in eigendom houden en aanbieden als een dienst.
– Ontwikkelen van een actieve Slimbouwen-propositie
Dragen jouw producten bij aan een Slimbouwproces? Zijn ze bijvoorbeeld industrieel vervaardigd? Zijn jouw diensten al gericht op een andere positie in het bouwproces? Uitgangspunt van Slimbouwen is het creëren van een integraal ontwerpproces en zorgen dat de leidingen in één procesgang in het gebouw kunnen worden toegepast. Producenten worden vroegtijdig aan tafel uitgenodigd om mee te denken in het ontwerp. Dit vergt nieuwe vaardigheden om open en over eigen belangen actief mee te denken in het proces. Is jouw personeel hier klaar voor?
– Ontwikkelen van projectoverstijgende producten en diensten
Kun je jouw dienst of product vertalen naar een projectoverstijgende ontwikkeling? Denk hierbij aan het ontwikkelen van standaard(aanpakken) met opties en maatwerk, waardoor elke opgave niet langer wordt gezien als unieke opgave. Hierdoor wordt de systematiek waarop jouw bedrijf werkt vereenvoudigd en groeit het bedrijf op basis van de leercurve. En er ontstaat ruimte om de focus te verschuiven van productie naar het leveren van waarde.

En nu…

Nu ben jij aan zet! Om succesvol te kunnen zijn in het ontwikkelen van een nieuwe propositie deel ik ter afsluiting nog graag de volgende tips:

• Zoek niet op voorhand de weerstand op, zet de nieuwe ontwikkeling buiten het bestaande (bedrijfs)systeem;
• Nodig jonge mensen uit om mee te denken en biedt hen de ruimte en verantwoordelijkheid om er een succes van te maken;
• Ga samenwerking aan buiten bestaande partners en met bedrijven van buiten de sector. Juist de expertise vanuit de meer zachte en B2C gedreven sectoren zoals mode-industrie, technologiebedrijven, interieurbedrijven, maar ook gedrags-experts, sociologen etc. kunnen helpen om een nieuwe waarde aanbod te genereren.
• Blijf niet te lang binnen de deuren oefenen, maar nodig jouw klanten uit om actief mee te denken.
• Wees niet bang voor concurrenten. Pak juist groots uit met het naar buiten treden van prototypen die nog niet 100% af zijn. Openheid in plannen en lanceringen van nieuwe ideeën helpen deze ideeën juist aan te scherpen. Door jouw eigen overtuiging en snelheid van ontwikkelen zal je altijd een voorsprong hebben op de concurrentie.

The NEXT Agency is een permanente beta-versie voor het politiebureau van de toekomst

Inspirerende projecten

The Dutch Mountains

Uitgangspunt binnen The Dutch Mountains is het Building as a Service (BAAS) concept. Een gebouw dat zo adaptief is dat het gebouw de wensen van de gebruikers zelfs kort-cyclisch kan volgen. Andere speerpunten zijn gezonde lucht, duurzame materialen, circulair, slim en hightech. The Dutch Mountains wordt met de tijd steeds beter. Dit kan doordat er in de bouwkosten een verschuiving plaats vindt van CAPEX naar OPEX. Zo wordt bijvoorbeeld de gevel geleased en worden er met iedereen prestatieafspraken gemaakt dat wanneer er betere technieken bestaan, de producten worden geüpgraded door de leverancier die de producten in eigendom houdt.

The Learning Environment

The Learning Environment is een project gericht op het radicaal transformeren van 10.000 scholen in Nederland tot slimme, gezonde, inspirerende, duurzame, circulaire, adaptieve en toekomstbestendige leeromgevingen. Binnen dit programma worden drie cruciale lijnen met elkaar in verbinding gebracht (1) het onderwijssysteem, (2) de leeromgeving en (3) de ontwikkeling van nieuwe business modellen. Door echte leeromgevingen te creëren, die primair het onderwijs optimaal ondersteunen, wordt het onderwijs efficiënter en ontstaan kansen om het traditionele budgettering binnen projecten om te buigen naar vernieuwende investeringsmodellen.

The NEXT Agency

Het werk van de politie is hevig aan het veranderen. En de huidige huisvesting van de politie ondersteunt het nieuwe werk niet voldoende. Daarom heeft de Nationale Politie via Innovatie Challenge ideeen, producten en concepten verzameld om toekomstbestendig en duurzaam vastgoed te realiseren. The NEXT Agency is een van de winnende ideeën. Binnen The NEXT Agency is de omgeving dienstbaar aan het werk van de politie. Verrassende en vernieuwende oplossingen worden in deze innovatie-omgeving ontwikkeld en getoetst. Dit maakt The NEXT Agency meer dan een gebouw. Nieuwe ruimtes worden hier vormgegeven en uitgeprobeerd. Het nieuwe werk wordt hier ontwikkeld en werkmethodes van de toekomst worden hier geoefend. De omgang met nieuwe technologie wordt hier geleerd. De veranderende rol van de agenten krijgt van hieruit vorm. Zo wordt het gebouw een strategisch instrument om het werk van morgen vorm te geven. Daarmee wordt een verbinding gelegd tussen de het bieden van veiligheid voor burgers, de operatie, innovatie, en opleiding.