Slim met ruimte

Artikel delen

Er zijn in de bouw diverse ingesleten gewoontes te benoemen. Die iedereen vanzelfsprekend vindt, maar die lang niet altijd logisch zijn. In dit artikel filosofeer ik met u over het onderwerp ‘ruimte’. Bouwkundig gaan we daar tamelijk verkwistend mee om. Dit artikel is bedoeld als eyeopener. Hopelijk geeft het inspiratie voor productontwikkeling?

Houtskeletbouw biedt veel mogelijkheden om slanker te bouwen. Foto’s project 211 woningen Velve Lindenhof (2013) van Goossen Te Pas Bouw

Gebruikers van gebouwen zijn geïnteresseerd in ruimte. Als je het gebouw ziet als verpakking van ruimte is er iets geks aan de hand. De verpakking neemt namelijk maar liefst ca. 25% van het bruto volume in. We bouwen een volume en staan daarvan al direct een kwart af voor de bouwkundige voorzieningen, voor constructies, wanden, schachten, een plenum, etc. We nemen genoegen met de resterende 75% als gebruiksruimte. Is dat niet merkwaardig in een land waarin we klagen over ruimtegebrek?

Verkwistend

Of het nu om een kantoor of een woning gaat. Bijna steeds kom je uit op die 25% van het volume die we reserveren voor de verpakking, het gebouw dus. Conclusie: we gaan tamelijk verkwistend om met bouwconstructies. En laten we eerlijk zijn: Geen ontwerper of bouwer stuurt nu op slankheid.

Bij kantoren hakken de verlaagde plafonds en dus dikke vloerpakketten er flink in. Bij woningen is het vooral de wanddichtheid die het aandeel verpakking bepaalt.
Zo door de oogharen kijkend is dat behoorlijk tegenstrijdig. We leven in een land waar we strijden voor het Groene Hart, waar we tussen (te) krappe rooilijnen gebouwen realiseren. En waar we onvoldoende bouwgrond hebben om het marktmechanisme zijn werk te laten doen. Tegen die achtergrond gaan we nogal slordig om met die ruimte. Anders gezegd: zou het ons niet wat waard moeten zijn om constructies slanker te ontwikkelen en uit te voeren.

En wat zeker ook van belang is: ruimte vertegenwoordigt waarde. Het gebruiksoppervlak van een woning zou toenemen als scheidingswanden, woning scheidende wanden en gevels dunner zouden zijn. Meer dan je zo op het eerste gezicht denkt. Reken maar mee.

Rekenen

Met bestaande technologie is zonder achteruitgang in kwaliteit in woningen al snel procenten meer netto oppervlak te bereiken. Reken maar mee:
Een normaal rijtjeshuis van bruto 5,4 x 9,6 m2 heeft netto maten 5,1 x 8,8 m2, oftewel 51,84 resp. 44,88 m2. Een verschil van ca. 7 m2 zijnde 13,4% van het bruto oppervlak. Dan hebben we de binnenwanden er nog niet vanaf getrokken, samen ook goed voor nog eens 1,5 m2. Het netto oppervlak komt dan op 43,38 m2. We zitten dan al op ruim 16% verpakking en dan komt daar qua volume nog een vloer en dak bij. U snapt dat we aardig naar de 25% gaan. Maar ik beperk me hierna even tot het vloeroppervlak.

De vraag is wat je hierop zou verdienen als we daarop de technologie kunnen afstemmen. Uitgangspunt is wat in beginsel nu reeds mogelijk is.
Stel we houden de binnenwanden op 100 mm dik, de woning scheidende constructie verminderen we van 300 naar 250 mm en op de gevel winnen we 100 mm. Dat betekent netto 5,15 x 9,0 = 46,35 m2 netto oppervlak. Minus de 1,5 m2 binnenwanden komt dat op 44,85 m2. Alles bij gelijkblijvende buitenmaten. Dat is 1,47 m2 oftewel 3,3 % meer netto oppervlak.

Grondverdeling in Nederland, bron Statline 18 januari 2019

Waarde

Die 3,3 % meer oppervlak vertegenwoordigt een behoorlijke waarde. Bijvoorbeeld 3,3% meer huuropbrengst. Bij een koopwoning verkoop je die extra m2 ’s en zou je grofweg zo’n percentage van de bouwprijs als waarde kunnen aanhouden.
Bij een woning van 100 m2 te taxeren op € 5.000,-. Niet gering dus.

De producten die een dergelijke woning mogelijk maken zijn op zich beschikbaar en in beginsel niet duurder. Al zou dat gelet op de waarde (meer m2 ’s gebruiksoppervlak) wel zo mogen zijn. Het is een kwestie van even integraal over de materiaalkeuze nadenken. Denk qua producten bijvoorbeeld aan houtskeletbouw, waarbij in gevels een groot deel van het isolatiepakket tussen de houten stijlen ligt, waarmee de constructie slanker wordt. Snel verdiend dus!

Productontwikkeling

Het wordt wel wat specialer als we nog slanker zouden gaan. Dan kom je in de productontwikkeling terecht. Bijvoorbeeld het toepassen van hightech isolatiematerialen in de gevel en dubbelschalige HSB woning scheidende wanden waarbij de beplating is verzwaard en de ribben verspringen. Er zijn constructies bekend waar dat met loodfolie is gebeurd, maar daarvoor is vast ook een duurzamere en goedkopere oplossing te ontwikkelen.
Je brengt daarmee wat ‘slap’ gewicht in de wanden, maar precies op de plaats waar het ook akoestisch effectief werkt. Met wat verstijving en verzwaring zouden ook binnenwanden naar 70 mm kunnen. Dat is in het verleden al vertoond.

Op die wijze is het mogelijk om de netto maten verder te verhogen. Laten we eens uitgaan van een woning scheidende wand van 200 mm, een gevel van 200 mm en scheidingswanden van 70 mm. Daarmee hebben we niet eens de grenzen bereikt, maar zelfs dan al komen we op een netto oppervlak van 5,2 x 9,2 m². In dit geval is de aftrek voor binnenwanden ca. 1 m2. We komen dan uit op netto 46,84 m2. T.o.v. de 43,38 waarmee we begonnen maar liefst 7,7% meer oppervlak! Niet 100 m2, maar bijna 108 m2. En dus 7,7% meer huuropbrengst c.q. 7,7% hogere waarde. Bij die 100 m2 woning ca. € 12.000,-.

De kost gaat voor de baat. Het moet ontwikkeld worden. Maar met een behoorlijk aantal woningen per jaar loopt het voordeel dermate hoog op, dat dit gemakkelijk is te verantwoorden.
En dan heb ik het nog alleen maar over de woningbouw. In de utiliteitsbouw is veel volume winst te halen door slankere leidingvloeren toe te passen. Te veel voor nu en dus voor een andere keer.

4.500 meer woningen

We filosoferen nog even door.
Stel nu dat we heel Nederland op deze wijze zouden bebouwen. Maar nu slanker met behoud van het netto vloeroppervlak. Dan maken we een andere berekening. Het bruto oppervlak reduceert naar 5,2 x 9,2 = 48,76 m2. Ten opzichte van de hiervoor berekende 51,84 m2 is dat 6% minder. In feite nog iets meer vanwege de ruimtewinst door slankere binnenwanden, maar die geven we aan de bewoners.
Dan zouden we dus ca. 6% minder bebouwd oppervlak hebben.
Of andersom geredeneerd, zouden we 6% meer woningen kunnen realiseren op hetzelfde oppervlak en met ca. dezelfde productie capaciteit. Bedrijfskundig dubbel interessant. Meer omzet zonder extra personele kosten en een hogere opbrengst per m2. Voor de BV Nederland ook interessant, want dat zijn bij het huidige productietempo jaarlijks 4.500 meer woningen.

Meer op dezelfde ruimte

Natuurlijk klopt het voorgaande niet op elke locatie, maar wel even voor het gevoel. Iets om over na te denken? We klagen immers over ruimtegebrek en tegelijkertijd willen we op de krappe ruimte bouwen. Of dat ruimtegebrek er nu echt is kun je over discussiëren. We hebben in Nederland 10 % bebouwd terrein (zie grafiek). Maar afgezien van de ‘het land is vol’ discussie, die ik hiermee in twijfel trek, is er hoe dan ook wel een schaarste aan bouwgrond. Voor wie de grond bezit of een project ontwikkelt zou dit toch ook moeten aanspreken. En overheid, gemeentes in het bijzonder.
Wie de schoen past, trekke hem aan!

Conclusie

Ik heb u in dit artikel filosoferend meegenomen in wat rekenexercities. Het vraagt wel wat vrij denken en achter de komma zal het niet exact kloppen. Maar toch!
De conclusie moet hoe dan ook zijn dat er wel wat aan gelegen mag zijn om constructies slank te houden. De slim van Slimbouwen staat niet geheel toevallig ook voor slank. Met een waardevermeerdering van € 12.000,- op een woning van 100 m2 kun je een investering in productontwikkeling gemakkelijk verantwoorden. En we kunnen aldus meer woningen realiseren. Goedkoper en tegen betere prijzen.
Wat let ons om eens een beetje intelligent (slim) te doen.
Ik ben benieuwd naar uw reacties.

Jos Lichtenberg is oprichter en voorzitter van de Stichting Slimbouwen en is mede oprichter van Off Road Innovations en STIB.2030. Hij is em. Hoogleraar Bouwproductontwikkeling, Technische Universiteit Eindhoven.

Gratis BouwTotaal Nieuwsbrief

Actualiteit, rubrieken met praktische informatie, inspiratie en meer: abonneer je gratis op de BouwTotaal nieuwsbrief!

Nieuwsbrief