Flexibel Bouwen

Gebouwen bouwen we voor de eeuwigheid, maar we ontwikkelen ze meestal slechts voor de eerste gebruiker en dan ook nog eens voor het eerste gebruik. Als gebouwen niet meer als een maatkostuum voelen zeggen we de huur op en zoeken we wat anders. Het gebouw in leegstand achterlatend. Zo bouw je het trieste beeld op dat met name in de kantoren- en retail-sector nu werkelijkheid is geworden. Het kan zo niet langer. Niet qua (desolaat) gebied, niet qua duurzaamheid en ook financieel niet. Ik vind het opmerkelijk dat eigenaren van leegstaande gebouwen zo zorgeloos door het leven lijken te gaan. Of is het ook hier de schijn die bedriegt?

Het kan zo niet langer, maar het gaat ook niet langer zo. Eind februari voltooide een breed gedragen platform ‘adaptief vermogen’, met Brink Groep en de TU Delft als uitvoerende partij, een zoektocht naar een methode om gebouwen op flexibiliteit te kunnen beoordelen. Mogelijk een basis voor aankomende regelgeving. Ook de overheid is zich meer en meer bewust dat leegstaande gebouwen geen symbool van duurzaamheid kunnen zijn. Dat flexibiliteit een groot goed is in het kader van het vasthouden van gebruikers, de efficiëntie bij gebruikers, het tweede leven na het vertrek van de eerste gebruiker, et cetera. Waar economisch geld moet worden rondgepompt dient – ecologisch gezien – verwerkt bouwmateriaal juist met rust te worden gelaten. Althans het meeste materiaal. Sommige toepassingen bestem je voor een kortere levensduur of om verplaatst te kunnen worden.
Flexibiliteit is een voor Slimbouwen essentiële indicator waarop we producten, concepten en gebouwen beoordelen. Belangrijk is dat de markt het nu omarmt. Opdrachtgevers zijn ook denkende wezens die wijzer worden van de recente leegstandservaringen. Hun wordt vaak verweten dat ze meestal monodisciplinair uit zijn op alleen maar rendement. Welnu ik kan u verzekeren dat leegstand helemaal niets met rendement heeft te maken. Van leegstand word je alleen maar armer. Enkele tientjes per m2 per jaar om een gebouw in stand te houden tellen met veel vierkante meters en veel jaren lekker door. Ik voorspel dat 50% van de huidige leegstand na een flexibele ingreep weer verhuurd kan worden, meestal voor een andere functie. Tien procent wordt zonder ingreep alsnog verhuurd, de rest zal na mogelijk nog een periode van leegstand worden gesloopt. Eigenaren krijgen eenmaal tot sloop gedwongen spijt dat ze niet eerder hebben ingegrepen, verder ook dat ze destijds niet flexibel hebben gebouwd.
Aannemers zijn meestal volgend, maar voor de proactieve bouwer die met visie opdrachtgevers tot een reddingsactie van het vacante OG weten te bewegen, liggen hier gouden kansen. Om gebouwen te her-ontwikkelen, ook om de gebouwen te beheren en onderhouden. Bedrijven zouden ook flexibeler kunnen zijn?

Jos Lichtenberg

Prof. dr. ir. Jos Lichtenberg, hoogleraar productontwikkeling aan de TUe, consultant bij project- en productinnovatie en voorzitter stichting Slimbouwen.