Bedrijfspand in de goede BV?

In de praktijk blijkt dat veel ondernemers niet of nauwelijks hebben nagedacht over de ‘allocatie’ van hun bedrijfspand. Anders gezegd: zij weten niet of de juiste BV (binnen de holdingstructuur) eigenaar is van het bedrijfspand. De nadelige gevolgen kunnen groot zijn. Helaas komen die gevolgen pas aan het licht als herstellen niet meer mogelijk is. 
 
Tekst: Mr. Frank Kerkhof RB
Alfa Accountants en Adviseurs te Bennekom
fkerkhof@alfa.nl
 
Inmiddels weet iedere ondernemer dat een holdingstructuur noodzakelijk is. De stelling ‘één BV is geen BV’ is ondertussen zo vaak herhaald dat deze ‘afgezaagd’ is. Maar daarom is die niet minder waar geworden. Denk alleen al aan de aansprakelijkheidsrisico’s: belangrijke en waardevolle posten zoals het pensioen, de beleggingen en dus ook het bedrijfspand, zijn voortdurend gekoppeld aan de risico’s van de onderneming. Eén BV met daarin een onderneming en een bedrijfspand is dus hoe dan ook een ongewenste situatie.
 
Is één werkmaatschappij voldoende?
Ook een holdingstructuur bestaande uit een holdingmaatschappij en één werkmaatschappij, waarbij het bedrijfspand in de holdingmaatschappij zit, is niet voldoende. Op die manier wordt weliswaar het aansprakelijkheidsrisico beperkt, maar bij een bedrijfsopvolging blijkt dat ontwijken van fiscale claims niet (meer) mogelijk is. Denk bijvoorbeeld aan de opvolging waarbij de opvolger ook het bedrijfspand wil overnemen. Verkopen van de aandelen in de holdingmaatschappij (als dat in de praktijk al mogelijk is) leidt tot belastingheffing in Box 2. Het alternatief, verkoop van het bedrijfspand door de holdingmaatschappij, leidt tot belastingheffing (vennootschapsbelasting) over de mogelijke stille reserve in het pand. Daarnaast is de opvolger dan overdrachtsbelasting verschuldigd. Nog steeds geen optimale situatie dus.
 
Maar wat is de ideale holdingstructuur?
Een holdingstructuur met drie besloten vennootschappen kan wel voldoende zijn. Maar hoe ziet deze er dan uit? Ik geef de voorkeur aan een BV-structuur waarbij deze besloten vennootschappen onder elkaar ‘hangen’. Er is ‘Top Holding’, waarin bijvoorbeeld de opgepotte winst wordt belegd. Daaronder hangt een ‘Onroerende Zaak BV’, waarin uiteraard het bedrijfspand is ondergebracht. Onder de Onroerende Zaak BV hangt vervolgens ‘Werk BV’. Daarin zit de onderneming. Dit is, wat mij betreft, de optimale situatie. Een opvolger kan immers, als hij de onderneming én het bedrijfspand wil overnemen volstaan met de overname van de aandelen in ‘Onroerende Zaak BV’. Heffing van inkomstenbelasting, vennootschapsbelasting én overdrachtsbelasting is dan niet aan de orde.
 
Tenslotte
Het is belangrijk dat u zich bewust bent van de optimale ‘allocatie’ van het bedrijfspand in uw BV-structuur. Bedenk hierbij dat herstellen van een onjuiste keuze tijd vraagt. Daarnaast bestaan in de praktijk ook misverstanden over wat de optimale BV-structuur is. Zo wordt het bedrijfspand ook wel ondergebracht in een ‘zustermaatschappij’ van de werkmaatschappij. Hierbij wordt over het hoofd gezien dat deze structuur bij een bedrijfsopvolging kan leiden tot heffing van overdrachtsbelasting bij uw bedrijfsopvolger. Enfin, het is dus, zoals zo vaak, maatwerk.