Hardnekkige lekkage na renovatie/herbestemming

Een projectontwikkelaar in het zuiden van het land heeft een medische dagbesteding aangekocht en laten herbestemmen naar een woonfunctie. In het vergunningtraject is vanuit welstand de eis meegeven dat er aan de gevels en het uiterlijk van de panden niets veranderd mocht worden. Dat dit zou leiden tot een langslepende lekkageproblematiek, was toen niet voorzien.
 

Lekkagesporen in de woning.

Tekst: Ing. R.N.P. Kortekaas
Bureau voor Bouwpathologie BB te Montfoort,
www.bouwpathologie.nl

Herbestemming van functies komt regelmatig voor. In de tijd van de economische crisis betrof dit vooral het ombouwen van kantoorfuncties naar bijvoorbeeld wonen. Aan dit soort projecten kleven vaak veel bouwkundige risico’s, vanwege de complexiteit van functiewijzigingen. Een relatief eenvoudiger omvorming betreft die van medische functies, zoals aanleuningwoningen, zorgwoningen in welke vorm dan ook of, zoals in deze casus, een medische dagbesteding.
 

Ingeplakte goot met EPDM tot op dakplaat.

Het probleem

Het complex bestond destijds uit vier losse panden, die elk zijn opgesplitst in twee woningen. Elke pand bestond reeds uit (zowel voor als achter) twee puntgevels en dus ook twee zadeldaken. Beide daken kwamen samen in een zakgoot, waaronder logischerwijs de woningscheiding is aangebracht. De gevels zijn gereinigd, de dakconstructie is vervangen door een geïsoleerde dakplaat, waarover tuile du nord pannen zijn aangebracht. Eveneens is het zink van de zakgoot vernieuwd, waarbij de dakplaten onder de zakgoot eindigden.
De problematiek bestond uit lekkages die zich uitte onder de zakgoot en die zich in alle woningen voordeed. Bij een eerste inspectie door de aannemer zijn meerdere kapotte pannen geconstateerd, die als oorzaak van de lekkage zijn aangemerkt. Door de aannemer zijn de kapotte dakpannen vervangen en is het advies gegeven om het dak niet meer te betreden. De lekkages bleven echter onverminderd aanhouden, waarna besloten is om de goten geheel in te plakken met EPDM, inclusief de aansluiting tussen goot en dakplaat. De lekkages zijn na deze actie wel verminderd, maar blijven bij met name hevige regen terugkeren.  
 

Openingen door breuk in de pannen.

Onderzoek

Het onderzoek van de bouwpatholoog is gestart in de woningen, ter plaatse van de woningscheidende wand. Alle woningen vertoonden dezelfde problematiek, namelijk vochtplekken in de betimmering aan de binnenzijde van de zakgoot. Middels een endoscoop en warmtebeeldcamera is vastgesteld dat er geen sprake is van een koudebrug en dat de oorzaak gezocht moet worden in een lekkage. Uit indicatieve vochtmetingen is vastgesteld dat de vochtplekken licht vochtig zijn. Gezien de grootte van de vochtplekken en het waargenomen vochtgehalte, moet er reeds enige vorm van droging zijn opgetreden.
Bij de buiteninspectie zijn zowel de goot als het dakvlak geïnspecteerd en belast. Aan de zinken goot zijn geen gebreken waargenomen. De goot is ingeplakt met EPDM, tot op de dakplaat. Rondom de tengels is de EPDM afgewerkt met kit, maar hierbij zijn meerdere openingen/gebreken gezien. Ook begint de EPDM alweer los te raken van de dakplaat. Op het dakvlak zelf zijn meerdere kapotte pannen aangetroffen, ondanks de eerdere herstelrondes. Hieruit kan geconcludeerd worden dat de pannen erg broos zijn, omdat deze relatief eenvoudig breken. Door de bouwpatholoog is het dak (na vervangen van de kapotte pannen) belast met water, om zo een regenbui na te bootsen. Hieruit bleek al gauw dat er water, tussen de dakpannen door, relatief eenvoudig op de dakplaten terecht komt.
 

De beregeningstest.

De oorzaak van de problematiek ligt in de toepassing van het soort dakpan, in combinatie met de aansluiting van de dakplaat onder de gootconstructie. In tegenstelling tot wat de aannemer in eerste instantie dacht, gaat het niet alleen om de kapotte dakpannen waar water langs dringt, maar alle pannen in het dak. Water wat op de dakplaten terecht komt, zoekt zijn weg langs de EPDM naar binnen en veroorzaakt zo lekkage. In de oude situatie, zonder EPDM, kon het water vrij onder de goot naar binnen stromen. Maar door het inplakken van de goot is dit sterk verminderd. Echter, een dergelijke constructie zal nooit een duurzame waterkering leveren.  
 

Water op de dakplaat na beregening.

Herstel

Herstel zal in deze kwestie moeten bestaan uit het aanbrengen van een waterkerende, dampopen folie over de dakplaten (en dus onder de pannen). Omdat uit de tests bleek dat water hoe dan ook onder de pannen komt, kan de folie het water opvangen en afvoeren tot in de goot. Hierbij moet de folie wel de gootrand overlappen, om herhaling van de problematiek te voorkomen.