De situering van een bestaand kantoorgebouw in Amstelveen bovenop een winkelcentrum was voor eigenaar Caransa Groep B.V. mede aanleiding om – na jaren leegstand –  het gebouw om te bouwen tot 54 luxe huurappartementen. Voor deze ombouw moesten de negen kantoorverdiepingen opnieuw worden ingevuld, moesten de gevels opener worden, buitenruimtes worden toegevoegd én de bereikbaarheid worden gewijzigd. Compleet strippen bleek hiervoor de enige methode.
 

Toen het gebouw nog kantoorgebouw was.

Tekst: Carla Debets Bouwtekst
Beeld: Heyligers d+p

‘De grootste uitdaging bij deze transformatie was de nieuwe indeling van de verdiepingen’, vertelt architect Willem Heyligers van Heyligers Design + Projects uit Amsterdam. ‘Want voor alle appartementen geldt dat ze goed licht en uitzicht moeten hebben, maar ook voldoende daglicht in alle vertrekken. Daarnaast heb je met de bestaande betonconstructie te maken. Doordat we in overleg met Caransa Groep gekozen hebben voor een galerij buitenom, op de noodzijde, hebben alle appartementen goed licht, uitzicht en daglicht. De galerijen zorgen voor de toegankelijkheid van de appartementen doordat ze de twee bestaande trappenhuizen op de koppen van het gebouw verbinden.’
 

Compleet strippen bleek de enige methode te zijn om het gebouw optimaal te kunnen benutten voor woningen.

De nieuwe galerij buitenom was ook een betere oplossing dan bijvoorbeeld een middengang; die zou het gebouw opdelen in appartementen met een zuid- en een noordoriëntatie. Een middengang zou bovendien bruikbare m2’s afhalen van het toch al niet grote bruikbare vloeroppervlak op de negen verdiepingen. Nu, met de galerijen, maar ook met de nieuwe balkons, worden er juist extra m2’s aan het gebouw toegevoegd.
 

Grote balkons op de Noordwesthoek van het gebouw en nieuwe galerijen die de twee trappenhuizen met elkaar verbinden.

Voorheen bankgebouw

Het kantoorgebouw is een relatief sober gebouw, met een rechthoekige plattegrond van circa 40 x 13 m, met op beide kopzijden een trappenhuis, waarvan één met twee liften. Constructief bestaat het gebouw uit betonnen vloeren en betonnen kolommen en enkele betonnen stabiliteitswanden bij de trappenhuizen.
In de langsgevels staan de kolommen 500×500 mm h.o.h. 5 m, net achter de gevellijn. De middenkolommen 500×600 mm staan respectievelijk op 6,18 en 6,78 m h.o.h. van de kolommen in de zuid- en noodgevels. De kolommen in het midden zijn voorzien van kolomkoppen (paddenstoelen) van 2,3 x 2,3 x 0,15 m; de gevelkolommen hebben een extra strook beton van 1,695 m breed en eveneens 15 cm dik. De betonnen vloeren zijn 200 mm dik.
De kantoorgevels bestonden in de langsgevels uit borstweringen met witte gevelbeplating die ook in de gesloten kopgevels waren verwerkt.
Tot 2006 huisde de ABN Amro in het gebouw, dat in 1997 werd aangekocht door Caransa Groep. Gezien het grote aantal leegstaande kantoren vroeg Caransa Groep in 2010 aan Heyligers Design + Projects om in nauwe samenwerking met hun het beoogde plan naar appartementen nader uit te werken.
 

Voor de balkons en galerijen werden nieuwe staalconstructies aan het gebouw toegevoegd.

Ombouw tot woningen

Bij de ombouw van kantoren naar appartementen zijn er – behalve de locatie – enkele belangrijke uitgangspunten: (dag)licht/ gevelaanzicht, een buitenruimte en de bereikbaarheid. Om aan deze uitgangspunten te voldoen, zijn alle verdiepingen ingedeeld met zes appartementen, die variëren in vloeroppervlak van 51 tot 66 m2. Vier appartementen lopen van de noord- naar de zuidgevel en twee appartementen liggen op de kop, deels aan de west- en deels aan de noord- of zuidgevel.  
Voor zoveel mogelijk daglicht kregen alle appartementen aan de zuid- en westgevels nieuwe gevelinvullingen die bestaan uit woningbrede verdiepingshoge aluminium (schuif)puien. Verschuifbare aluminium louvrepanelen aan de buitenzijde moeten het teveel aan zon weren. De gevels op de noodzijde zijn meer gesloten vanwege de langslopende galerijen en deze zijn, evenals de kopgevels, voorzien van keramische gevel- en rabatdelen.
In de zuid- en westgevels van de appartementen zijn tevens buitenruimtes toegevoegd. Met behulp van een bezonningsstudie zijn deze balkons optimaal op de zon georiënteerd: ze vormen geen rechte lijn langs de gevels, maar verspringen met schuine lijnen. Voor maximaal uitzicht zijn de balkons voorzien van glazen balkonschermen; tussen de balkons zorgen schermen van accoyahout voor privacy.
Aan de noordgevel en (deels) oostgevel zijn nieuwe galerijen gemaakt. Deze galerijen hebben een geknikte vorm: met extra breedte ter plaatse van de voordeuren. Willem Heyligers: ‘De balustrades van de galerijen zijn voorzien van geperforeerde staalplaten, speciaal ontwikkeld voor dit project. De perforatie verloopt van onderen naar boven van meer gesloten tot steeds opener. Hierdoor ontstaat op de onderste verdiepingen meer privacy en in totaal zorgt het voor een variërend gevelbeeld.’
 

De betonkolommen staan niet helemaal aan de rand van de vloeren. De staalconstructie is bevestigd aan de vloeren en kolommen.

Toegevoegde constructies

Voor de nieuwe balkons en galerijen zijn aan de gevels staalconstructies toegevoegd. Deze bestaan uit stalen kolommen en balken langs de bestaande betonkolommen en vloeren én stalen consoles voor de oplegging van de balkon- en galerijvloeren. ‘De staalconstructie was nodig om de momenten van de nieuwe balkons en galerijen op te nemen’, licht Heyligers toe. ‘Het extra gewicht was constructief geen probleem voor de bestaande fundering.’ De staalconstructie is weggewerkt achter het verticale aluminium zetwerk.
 

Nieuwe prefab vloerplaten voor de balkons.

De platte kanalen voor de mechanische ventilatie liggen onder tegen de vloeren, zoveel mogelijk in de 15 cm ruimte die de kolomkoppen bieden.

De verdiepingsvloeren zijn in de nieuwe situatie woningscheidend. Dit betekent dat er hogere eisen worden gesteld aan de geluidsisolatie. Om hieraan te voldoen, zijn de 20 cm dikke betonvloeren voorzien van isolatie en afwerkvloeren waarin tevens de leidingen van de vloerverwarming zijn opgenomen. De woningscheidende wanden zijn opgebouwd uit metalstud wanden die dubbel zijn uitgevoerd en los van elkaar zijn geplaatst. Dit zorgt eveneens voor een goede geluidsisolatie tussen de woningen.
De woningen zijn voorzien van HR++ ketels, individuele WTW installaties en mechanische ventilatie. Alle horizontale leidingen van de mechanische installatie zijn boven verlaagde plafonds geplaatst. Hiervoor zijn platte kanalen toegepast om de vrije verdiepingshoogte zo groot mogelijk te laten. De verlaagde plafonds lopen nagenoeg direct onder de aanwezige betonnen paddenstoelen bij de kolommen door en bieden daardoor rond de kolomkoppen voldoende ruimte (minimaal 15 cm) om de kanalen te plaatsen.
De woningen hebben met de nieuwe Rc-waardes van 3,5 voor de gevels, dak en vloeren én U-waardes voor ramen en deuren van respectievelijk 0,55 en 1,95 allemaal het energielabel A. Op het dak liggen PV-panelen waarvan twee voor elk appartement met aansluiting voor de elektrische installatie en mogelijke teruglevering van elektriciteit per appartement.
 

De woningscheidende wanden bestaan uit twee wanden, los van elkaar, wat zorgt voor een goede geluidsisolatie tussen de woningen.

Projectgegevens

Opdrachtgever: Caransa Groep B.V., Amsterdam
Ontwerp: Heyligers Design + Projects, Amsterdam
Constructie-adviezen: Van Rossum Raadgevende Ingenieurs B.V., Amsterdam
Uitvoering: H&R Bouw B.V., Amsterdam
E-Installaties: De Blaauw Installatietechniek B.V., Haarlem
W-Installaties: Bonarius Techniek B.V., Zwanenburg
Bestaand GebruiksOppervlak: 3.870 m2
Nieuw GebruiksOppervlak: 4.922 m2
Bouwperiode: voorjaar 2014 – september 2015
Renovatiekosten: circa 7.000.000 euro.
Huurprijzen: variërend van 800 tot 1.200 euro, afhankelijk van grootte en ligging