De vraag naar duurzame huurwoningen voor het middensegment in Nederland is groot. Dit komt enerzijds doordat er steeds meer mensen overgaan van sociale naar particuliere huur. Anderzijds is er de afgelopen jaren weinig gebouwd. Om snel nieuwe duurzame woningen te realiseren, kan modulair bouwen een oplossing zijn. Dit zorgt voor een grote verandering van het bouwproces.

Tekst: Joop van Vlerken
 

MorgenWonen-woningen van VolkerWessels. Op de foto zijn koopwoningen te zien, maar inmiddels zijn er ook huurwoningen leverbaar voor woningcorporaties, met een beukbreedte van 5,40 meter en een diepte van 9,00 meter.

‘Wij bouwen eigenlijk niet, we assembleren’, licht Jelmer Biesma conceptontwikkelaar bij MorgenWonen, toe. De MorgenWonen-woning van VolkersWessels wordt in één dag op de bouwplaats geassembleerd, is energieneutraal en optioneel zelfs nul-op-de-meter. De woning wordt volgens een industriële aanpak gebouwd met slimme uitwisselbare platformelementen die vooraf aan het bouwproces in de fabriek geproduceerd worden.

Alles prefab

Bijzonder is dat ook alle betonelementen compleet met alle leidingen in de fabriek gemaakt worden. De sandwichgevels worden in de fabriek al voorzien van metselwerk, voegwerk en afgemonteerd met kozijnen. Daarnaast worden zelfs de badkamers en toiletten als kant-en-klare elementen in de fabriek gemaakt. Dat geldt ook voor het verdiepingshoge betonnen trapelement, dat tevens de stabiliteit van de woning verzorgt.
Dat laatste illustreert mooi de innovatie van de MorgenWonen-woning vindt Biesma. ‘Normaal wordt er gewerkt met houten trappen, maar die kraken vaak, moeten in het werk geplaatst worden en zijn schadegevoelig. Wij wilden dat niet en hebben daarom deze betonnen trap ontwikkeld en zo een traditie doorbroken.’ Doordat alles in de fabriek geproduceerd wordt, is de kwaliteit veel makkelijker te controleren, legt hij uit. ‘De faalkosten gaan flink omlaag. We hebben de werkzaamheden gestandaardiseerd en testen en controleren in de fabriek. Op het gebied van luchtdichtheid levert dit bijvoorbeeld grote voordelen op.’
VolkerWessels produceert 85% van de bouwelementen voor de MorgenWonen-woning in eigen fabrieken. Deze nieuwe manier van prefabricage en industrieel bouwen zorgt voor grote veranderingen in het bouwproces. Biesma: ‘De eisen aan het personeel zijn bijvoorbeeld anders. We hebben op de bouwplaats minder vak personeel nodig. Dat is gunstig als je bedenkt dat er een flink tekort is aan timmermannen en metselaars.’

MorgenWonen-concept.

Woongereed

De woningen van MorgenWonen zijn erg compleet; de woning wordt opgeleverd inclusief stoffering, bekleding van de trap en geschilderde muren. Verder is er een compleet ingerichte badkamer en een keuken compleet met vaatwasser, koel-vriescombinatie, combimagnetron, inductiekookplaat en afzuigkap. ‘Dat maakt de woningen erg interessant voor de particuliere huursector’, legt Biesma uit. ‘We werken regelmatig voor corporaties, maar ook voor beleggingsfondsen die nieuwe particuliere huurwoningen willen laten bouwen. We kunnen deze partijen volledig ontzorgen en omdat we alles in eigen beheer doen, hebben ze maar één aanspreekpunt. Voor beleggingsfondsen leveren we de woningen bovendien vaak woongereed op. Dat betekent dat de bewoners echt alleen nog de meubels op hun plek hoeven zetten. Zelfs de tuin is klaar.’
 

Vijftien grondgebonden A++++ (de hoogste energie-klasse bij nieuwbouw) vrije sector huur iQwoningen van Ballast Nedam in Hazerswoude-Dorp.

Groenverklaring

Dat wordt bevestigd door Richard Paardenkooper van het Groenwoningen Fonds. ‘We hebben verschillende projecten gedaan met MorgenWonen. Je tekent een contract, stuurt drie mails over en weer en de woningen staan er al.’
Voor het Groenwoningen Fonds telt vooral dat de woningen een zogenaamde groenverklaring hebben, die wordt verstrekt door RVO.nl. Het Groenwoningen Fonds is namelijk aangewezen als fiscaal groene beleggingsinstelling. Dit betekent dat participanten in aanmerking komen voor belastingkortingen. Voor Paardenkooper maakt het dus in principe niet uit of de woningen modulair gebouwd zijn. ‘Het gaat ons echt om die groenverklaring. Maar ook wij zien dat door modulair bouwen en prefabricage het bouwtempo omhoog gaat en er een hogere kwaliteit geleverd wordt. Het zijn bovendien erg mooie woningen die ook nog eens energieneutraal of nul-op-de-meter zijn. Dat wordt door de toekomstige bewoners erg gewaardeerd, waardoor wij de woningen makkelijk kunnen verhuren.’
Veel problemen om de woningen verhuurd te krijgen heeft Paardenkooper sowieso niet. Dat komt doordat steeds meer mensen een huurwoning boven de liberalisatiegrens (€710,68 per maand) huren. De vraag naar deze vrijesectorhuurwoningen steeg van 5% (2009) naar 12% (2015) van alle huishoudens die actief op zoek zijn naar een woning. Deze ontwikkeling speelt het Groenwoningen Fonds in de kaart. ‘Er is de afgelopen jaren door de crisis veel te weinig gebouwd. Daarnaast zie je dat er steeds meer huurders overstappen van de sociale naar de particuliere huursector. Dit zet de markt onder druk, waardoor het voor ons profijtelijk is om nieuwe particuliere huurwoningen te laten bouwen.’

Groene nieuwbouwwoningen

Paardenkooper vertelt hoe het Groenwoningen Fonds ontstaan is. ‘In november 2014 begon Credit Linked Beheer BV met haar eerste beleggingsfonds; het Huurwoningen Nederland Fonds. Daarmee kopen we met de inleg van beleggers nieuwe of zeer jonge woningen. We zagen al snel dat er steeds meer woningen op de markt kwamen met een zeer lage EPC. Deze omslag wilden we mede mogelijk maken en tegelijkertijd zagen we kans om beleggers ervan te laten profiteren. Daarom hebben we in april 2016 het Groenwoningen Fonds opgericht.’
In de zoektocht naar groene nieuwbouwwoningen kwam Paardenkooper de eerdergenoemde MorgenWonen-woning van VolkerWessels tegen. Maar ook de iQwoning van Ballast Nedam bleek een interessante investering. Samen bouwden ze vijftien grondgebonden A++++ (de hoogste energie-klasse bij nieuwbouw) vrije sector huurwoningen in Hazerswoude-Dorp. Ook deze woningen werden op verzoek van het Groenwoningen Fonds woongereed afgeleverd met onder meer een groot dakraam en een afgewerkte zolder, behangen wanden, een terras, gras en gaashekwerk met klimplanten als erfafscheiding.
 

Vrije sector huur iQwoningen in Hazerswoude-Dorp.

Woningcorporaties

Gabriëlla van Gelder, planontwikkelaar bij Ballast Nedam, vertelt dat de iQwoning in eerste instantie bedacht is voor woningcorporaties. ‘Er was vanuit corporaties vraag naar woningen met een lage EPC. iQwoningen worden gerealiseerd in drie varianten; energiezuinig, energieneutraal en energieleverend. De basis van de woning is een goed geïsoleerde schil. Daar kun je dan verschillende opties zoals een warmtepomp of zonnepanelen aan toevoegen, zodat je op een van de drie varianten uitkomt.’
Van Gelder legt uit dat de woningen die voor woningcorporaties gebouwd zijn, soberder zijn dan de woningen voor beleggingsfondsen of particulieren. ‘Elke doelgroep heeft haar eigen wensen en budget.’ De iQwoningen worden in de fabriek onder gecontroleerde omstandigheden geprefabriceerd. Dat heeft veel voordelen benadrukt Van Gelder. ‘We hebben geen last van de weersomstandigheden. De vakmensen in onze fabriek kunnen door de omstandigheden bovendien hun werk beter doen. Door deze en andere factoren kunnen we in de fabriek een hogere kwaliteit leveren dan op de bouwplaats met veel minder faalkosten.’

Nadelen

Zijn er dan helemaal geen nadelen aan fabrieksmatige duurzame bouw? Van Gelder vindt eigenlijk van niet. ‘Als ik dan toch iets moet zeggen dan is het de seriematigheid. Je hebt natuurlijk te maken met een beperkt aantal keuzes, maar we kunnen wel veel variaties maken. En voor de koopwoningen werken we met een woonwensenlijst. De kopers moeten dan wel al vroeg in het proces hun wensen aangeven. Daarnaast kan het nadeel zijn dat we in de fabriek werken met een strakke planning, waardoor je niet altijd kunt schuiven in de productie. Maar dat kan ook een voordeel zijn, want hierdoor lopen we steeds minder vaak uit in vergelijking met traditionele bouw.’
 
 

Groenverklaring

Om groene financiering te krijgen is een groenverklaring nodig. Deze vraagt het groenfonds van de eigen bank voor de initiatiefnemer of projectbeheerder aan bij RVO.nl. Bij de aanvraag voegt de projectbeheerder een projectplan met een beschrijving van het project, de verwachte milieuverdienste, de benodigde financiering, het verwachte rendement en de risico’s. Zie hier voor meer info:
http://www.rvo.nl/subsidies-regelingen/regeling-groenprojecten.