Betaal niet te veel overdrachtsbelasting
Wilt u nu of in de nabije toekomst een woning of een andere onroerende zaak aankopen? En twijfelt u of het verlaagde tarief van 2% voor de overdrachtsbelasting van toepassing is? Lees dan verder. Want de Hoge Raad heeft op 24 februari van dit jaar uitspraak gedaan in een viertal zaken die gingen over de toepassing van het verlaagde tarief. De uitkomst is zonder meer positief te noemen.
Tekst: Mr. Frank Kerkhof RB
Alfa Accountants en Adviseurs te Bennekom
fkerkhof@alfa.nl
Nog niet eens zo heel lang geleden hield iedere koper er rekening mee dat over de aanschafprijs van een onroerende zaak 6% overdrachtsbelasting verschuldigd was. Maar met ingang van 15 juni 2011 geldt een verlaagd tarief van 2%. Deze tariefverlaging was vooral bedoeld om de woningmarkt, die toen nog in een zware crisis zat, weer vlot te trekken. Aanvankelijk was het een tijdelijke regeling, maar inmiddels is deze via het bekende politieke ‘Lente-akkoord’ stevig in de wet verankerd. Gezien de doelstelling wekt het geen verbazing dat het verlaagde tarief alleen geldt voor woningen. Dat klinkt toch niet al te ingewikkeld, zou je zeggen. Maar in de praktijk blijkt het lang niet altijd eenvoudig vast te stellen wat nu precies een woning is. Uiteindelijk moest zelfs de rechter eraan te pas komen om uitleg te geven aan het begrip ‘woning’ in de overdrachtsbelasting.
Ene woning is andere niet
Voor het overgrote deel van de woningen is het inderdaad duidelijk. Bij de ‘echte woning’ ontstaat geen discussie: een onroerende zaak die altijd als woning in gebruik is geweest en ook door de koper daarvoor is bestemd. Het verlaagde tarief is van toepassing. Dit geldt onafhankelijk van de persoon van de verkrijger. Veelal is dit een particulier die de woning voor zichzelf koopt, maar het kan bijvoorbeeld ook een belegger zijn die vervolgens de woning als zodanig verhuurt. De kwesties die aan de Hoge Raad zijn voorgelegd, wijken hier dan ook van af. U moet dan denken aan panden die aanvankelijk werden bewoond, maar later een kantoorfunctie kregen. Het ging in één van de procedures bijvoorbeeld om de aankoop van een kantoorvilla. In de praktijk zijn er natuurlijk veel meer gebouwen met een gelijktijdig of volgtijdig hybride gebruik (wonen en werken).
Hoge Raad
Volgens de Hoge Raad komt een gebouw alleen voor het verlaagde tarief in aanmerking als dat gebouw ‘naar zijn aard bestemd is voor bewoning’. Om dat te kunnen beoordelen is een aantal factoren van belang. Dat is allereerst de oorspronkelijke bouwkundige aard van het gebouw. Hieruit zou ook de ‘objectieve bestemming van het gebouw’ zijn af te leiden. In veel gevallen is dit voldoende om vast te stellen dat we met een woning (en dus het verlaagde tarief) te maken hebben.
Het wordt ingewikkelder als de woning later een bouwkundige ingreep heeft ondergaan. Kan het zijn dat daarmee de woning haar karakter heeft verloren? Dat is zeker niet in alle gevallen gezegd. In die situaties lopen we tegen een tweede beoordelingsfactor aan: heeft die ingreep de bouwkundige aard (en daarmee de objectieve bestemming) van de woning gewijzigd? Daarvan is geen sprake als door een geringe aanpassing de woning weer in haar oude staat terug te brengen is. Pas als er dan nog steeds twijfel bestaat, moet worden gekeken naar de officiële bestemming van het pand.
Tot slot
Met de uitspraken van de Hoge Raad is er meer duidelijkheid ontstaan rond de toepassing van het verlaagde tarief voor de overdrachtsbelasting. Toch verwacht ik dat er helaas nog regelmatig twijfelgevallen blijven opduiken. Ga dan niet zonder meer akkoord met het 6%-tarief. Blijf alert op de mogelijkheden om het verlaagde tarief toe te passen.
