Lekkagepark

De VvE van een garagepark in het zuiden van het land kampt met een flink lekkageprobleem. Nagenoeg alle van de meer dan 100 garageboxen (variërend van een kleine box voor één auto tot flinke werkplaatsen) hebben bij regenwater te maken met wateroverlast. De leverancier van de boxen wijst de aansprakelijkheid al snel af, omdat zijn ‘product’ gegarandeerd waterdicht zou zijn.

Tekst: ing. R.N.P. Kortekaas
Bureau voor Bouwpathologie BB
www.bouwpathologie.nl
 

Sporen van de lekkage: uitbloei op de beluchting.

Probleem

Het garagepark is circa tien jaar geleden gebouwd. Het complex bestaat uit losse betonnen units die prefab vervaardigd worden en in het werk als een carrévorm tegen elkaar geplaatst zijn. Het gehele complex is aan de bovenzijde afgewerkt met een bitumineuze dakbedekking en de gevels met een coating. De naden tussen de losse elementen zijn met dakbedekking (dak) en kunststof strips (gevel) afgedekt. In de carrévorm zijn nog enkele kleinere blokken met garageboxen geplaatst, met dezelfde samenstelling als de overige units. Het probleem is dat er bij de minste of geringste regenbui lekkage optreedt in de boxen. Omdat veel particulieren en ondernemers de boxen gebruiken voor opslag van stukgoederen, meubels en dergelijke, hebben de lekkageproblemen al meerdere keren tot grote financiële schade geleidt en worden de boxen maar beperkt gebruikt. Al meerdere keren is het dak geïnspecteerd op gaten en onregelmatigheden, maar de problemen zijn nog steeds niet definitief opgelost.  
 

Sporen van de lekkage: watervoerende scheur.

Onderzoek

Wegens het beperkte gebruik van de garageboxen was er weinig bekend over de afkomst van de lekkages. De enige informatie die beschikbaar was, was de mededeling dat eigenaren/huurders van de boxen na regenval waterplassen in de garageboxen vonden. Door de bouwpatholoog zijn eerst een visuele inspectie en enkele vochtmetingen uitgevoerd. De vochtmetingen lieten een verhoogd vochtpercentage zien bij de doorvoeren van de hemelwaterafvoer en de beluchting door het dak van de boxen. Daarnaast toonde diverse scheuren en doorvoeren in het dak uitbloei van mineralen. Daarmee werd duidelijk dat het water via het betonnen dak binnendrong in de garageboxen.
Bij een eerste inspectie van het dak zijn met name de dakbedekking in de dakdoorvoeren goed onderzocht. Ondanks de eerdere waarnemingen in de boxen zelf, bleek de dakbedekking zelf geen gaten te vertonen en waren de doorvoeren goed ingeplakt. Op een aantal plekken is wel water onder de dakbedekking geconstateerd. Wat echter wel opviel was dat de dakbedekking langs de dakrand veel mosgroei vertoonde. Bij nader onderzoek bleek dat de mosgroei zich voordeed op de plekken waar de coating was losgeraakt en de dakbedekking openstond.
 

Dakrand met mosgroei.

Conclusie

In plaats van het aanbrengen van een (gebruikelijke) daktrim, is ervoor gekozen om dakbedekking rechtstreeks op het betonnen dak te branden en aan de gevelzijden in te smeren met een coating. De coating was door weersinvloeden gaan uitharden en verbrokkelen, waardoor de rand van de dakbedekking niet meer beschermd was tegen regenwater. Uiteindelijk zijn grote stukken van de dakbedekking losgeraakt en zijn de grote lekkageproblemen ontstaan.
 

Dakbedekking grotendeels onthecht: makkelijke inwatering.

Herstel

Om lekkage in de toekomst te voorkomen moet de detaillering van de dakrand worden aangepast. De coating moet worden verwijderd, de dakbedekking moet deugdelijk op het betonnen dak gebrand worden en middels een daktrim en extra randstrook moet een waterdichte constructie worden gemaakt. De lekkages worden hiermee op een duurzame wijze verholpen.