Bouwfouten
Lekkage en blindgeslagen ramen
Een projectprojectontwikkelaar koopt een oud monumentaal pand dat dienst heeft gedaan als fabriek. Deze stript het gebouw volledig en bouwt het om tot zeer luxe appartementen en een parkeergarage. Binnen vijf jaar na oplevering hebben diverse eigenaren last van lekkage aan de bovenzijde van de gevelkozijnen en zijn diverse ruiten blindgeslagen.
Door: ing. E.P.G. Borgers
Bureau voor Bouwpathologie BB
www.bouwpathologie.nl
De projectontwikkelaar wordt op de problemen aangesproken, die op zijn beurt de aannemer verantwoordelijk stelt. De aannemer onderzoekt de problemen en is van mening dat het niet aan de door hem uitgevoerde werkzaamheden ligt. Omdat de Vereniging van Eigenaren en de aannemer/projectontwikkelaar niet tot een oplossing komen, wordt de onafhankelijke bouwpatholoog ingeschakeld om de oorzaak van de problemen te onderzoeken.
Onderzoek
Op het moment van onderzoek door de bouwpatholoog was het pand circa zes jaar daarvoor opgeleverd en in gebruik genomen. Sinds de oplevering zijn bij diverse appartementen ruiten blind geslagen, vervangen en wederom blind geslagen. Ook is bij diverse appartementen sprake van lekkage langs de bovenzijde van de gevelkozijnen. Vaak betreft dit dezelfde appartementen.
Het pand bestaat uit een betonnen skelet van balken en kolommen. Het pand staat ingeklemd tussen belendende bebouwing. De voorgevel is uitgevoerd in steens en op diverse plaatsen anderhalfsteens metselwerk. De voorgevel diende, net als het betonnen skelet, uit monumentaal oogpunt te worden behouden. De voorgevel is dan ook van binnenuit geïsoleerd. De achtergevel is volledig opnieuw opgetrokken middels een geïsoleerde spouwmuur. Bij de renovatie van het pand zijn alle gevelkozijnen, dus ook die in de voorgevel, vervangen door hardhouten exemplaren. Deze zijn voorzien van isolerende beglazing. De lekkageproblemen en het blind slaan van de ruiten doet zich alleen voor bij de voorgevel van het gebouw.
Uit onderzoek naar de plaats van de lekkage en het blind slaan van de ruiten, blijkt dat zich dit alleen voordoet bij de gevelkozijnen die aan de buitenzijde aansluiten op het stucwerk dat op de buitengevel is aangebracht. De gevel bestaat uit stroken metselwerk, die ten opzichte van elkaar verspringen. De terugliggende stroken metselwerk zijn aan de buitenzijde gestuct. Het stucwerk vertoont op vele plaatsen scheuren. Uit testen blijkt de waterdichtheid van het stucwerk zeer slecht te zijn. Met name via de scheuren in het stucwerk dringt redelijk eenvoudig, veel water in de constructie. Ook is het lood aan de bovenzijde van de gevelkozijnen niet geheel tot aan de zijkant doorgezet. Hierdoor is op de hoeken sprake van een direct contact tussen metselwerk en gevelkozijn. Uit nader destructief onderzoek blijkt dat het lood boven het gevelkozijn niet geheel is doorgezet naar binnen, maar in het metselwerk is opgezet. De lekkage boven de gevelkozijnen openbaart zich ter plaatse van de overgang van plafond naar metselwerk.
Wanneer met een vochtprikker het restvochtpercentage van het hout van de gevelkozijnen wordt gecontroleerd, blijkt dit van buitenaf richting het hart van het hout toe te nemen en de 22 procent ruim te boven te gaan. Na verwijderen van een glaslat blijkt dat de sponning geheel niet is geschilderd en plaatselijk is aangetast door houtrot.
Analyse en conclusie
In feite zijn er twee problemen. De aangetaste gevelkozijnen, waardoor uiteindelijk ook de ruiten blind slaan, en de lekkageproblemen aan de binnenzijde boven de gevelkozijnen. Naar blijkt hebben beide problemen met elkaar te maken. De problemen doen zich alleen voor bij die gevelkozijnen die aan de voorzijde stroken met de gevel. De gevel is ter plaatse gestuct. Doordat in het stucwerk vele scheuren zijn ontstaan dringt hier relatief eenvoudig water in.
Eenmaal in de constructie zakt dit water omlaag en veroorzaakt enerzijds een aftekening aan de binnenzijde, anderzijds de aantasting van het gevelkozijn. Doordat de gevelkozijnen rondom onvoldoende zijn behandeld tegen indringen van vocht, in combinatie met de wijze waarop het lood is aangebracht, zal dit vocht in het gevelkozijn dringen. Uit metingen is gebleken dat van buitenaf richting het hart van het kozijnhout, dit steeds vochtiger bleek te zijn. Hierdoor ontstaat een ideaal klimaat voor het ontstaan van houtrot en raken de afdichtingen van de ruiten aangetast, waardoor deze blind slaan.
Herstel
Om de schade geheel te herstellen zal in ieder geval de waterdichtheid van het stucwerk moeten worden aangepakt. Het stucwerk hierbij geheel verwijderen en opnieuw aanbrengen, voorzien van een wapeningsvlies. Hierna moet het stucwerk waterdicht worden afgewerkt. Verder zal het lood boven de gevelkozijnen geheel moeten worden vervangen en op de juiste wijze, dat wil zeggen over de gehele breedte van het gevelkozijn en de gehele dikte van de muur, worden aangebracht. Dit is echter zeer ingrijpend omdat daarvoor de gevelkozijnen moeten worden gedemonteerd. De aangetaste delen van de gevelkozijnen moeten worden vervangen en op de sponning moet minimaal 80 µm verf worden aangebracht.
