Sneller woningen bouwen met optimale prijs-kwaliteitverhouding

Tekst: Frank de Groot
Beeld: Netwerk Conceptueel Bouwen (NCB)

“Wij bieden een digitaal podium voor flexibele, innovatieve, herhaalbare, door de producent ontwikkelde en ontworpen woningconcepten”, zegt Olga Görts, directeur van het Netwerk Conceptueel Bouwen (NCB). “Deze concepten moeten voldoen aan de basis prestatie-eisen uit De Woonstandaard. Feitelijk bieden we hiermee een gemeenschappelijke taal om vraag en aanbod bij elkaar te brengen, waardoor we sneller woningen kunnen bouwen met een optimale prijs-kwaliteitverhouding.”

Minister Mona Keijzer van VRO gaf het belang van anders werken onder meer aan tijdens de opening op 3 februari 2025 van de BouwBeurs 2025 in Utrecht: “Momenteel ligt er een woningbouwopgave waarbij we 100.000 woningen per jaar moeten realiseren. Daarvoor heb je een nieuwe ontwerp-, ontwikkel- en bouwketen nodig. We zullen naar een andere manier van werken moeten, we zullen meer, sneller en kwalitatief beter moeten bouwen. We moeten van een traditionele, projectmatige bouw naar een meer conceptuele, industriële en digitale woningbouw.”

Olga Görts, directeur van het Netwerk Conceptueel Bouwen (NCB): “Industrieel en conceptueel bouwen biedt veel voordelen in het kader van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen. Door herhaling van de toepassing van de woningconcepten, leren en verbeteren de conceptaanbieders hun producten. En door de hoge mate aan prefabricage kun je kwaliteit beter beheersen.”

Industrieel bouwen

Een pleidooi dus voor conceptuele en industriële woningbouw. Conceptueel bouwen wordt vaak gezien als synoniem voor industrieel bouwen, maar volgens Olga zijn er wel degelijk verschillen: “Industrieel bouwen gaat over de wijze van productie van de woning. Conceptueel ontwikkelen en bouwen gaat uit van het inkopen door opdrachtgevers van een woningconcept. Hieronder verstaan we producten die in opdracht van bouwers in samenwerking met de toeleverende industrie zijn geëngineerd, integraal ontworpen en ontwikkeld, en die herhaalbaar, opschaalbaar, innovatief en flexibel zijn. De woningconcepten die aangeboden worden zijn niet allemaal industrieel geproduceerd. In onze visie is dat ook geen doel op zich. Om spraakverwarring te voorkomen maakten we samen met Lente-akkoord de brochure ‘Innoveren en dezelfde taal spreken’ waarin we de verschillen tussen conceptueel ontwikkelen en bouwen, fabrieksmatig bouwen en industrieel bouwen uitleggen.”

Die visie zien we terug in het Programma Innovatie en Opschaling Woningbouw. Dit programma kent vier programmalijnen, waarbij Programmalijn 1 gaat over ‘Conceptuele en Industriële woningbouw’. We lezen: ‘Met industrieel bouwen wordt bedoeld dat handmatige arbeid vervangen is door geautomatiseerde en gerobotiseerde inzet. Daarmee worden schaarse arbeidskrachten bespaard. Deze industrialisering gebeurt typisch in woningbouwfabrieken. De verschillende woningbouwfabrieken in Nederland bouwen momenteel in verschillende mate geïndustrialiseerde woningconcepten. Industriële bouw maakt gebruik van de uitgangspunten van conceptueel ontwikkelen en bouwen, digitalisering en automatisering van het bouw- en ontwikkelproces en kan daarmee ten opzichte van traditioneel bouwen:

• de ontwikkel- en bouwtijd met ten minste 40% verkorten;
• de kosten met 22% verlagen;
• tot 35% van de arbeidskrachten besparen;
• de kwaliteit van de woning verhogen;
• de uitstoot van emissies (onder andere stikstof en CO₂) in totaal en op de bouwplaats verlagen;
• de werkomstandigheden voor de werknemers in de bouw verbeteren.’

Olga voegt toe: “Industrieel en conceptueel bouwen biedt ook veel voordelen in het kader van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen. Door herhaling van de toepassing van de woningconcepten, leren en verbeteren de conceptaanbieders hun producten. En door de hoge mate aan prefabricage kun je kwaliteit beter beheersen. NCB ontwikkelde de Scan voor Kwaliteitsborging voor Conceptuele Bouw, waarmee de conceptaanbieders kunnen toetsen in hoeverre de interne kwaliteitsborging WKB Proof is. Daarmee kunnen conceptaanbieders zich aantoonbaar onderscheiden van de traditionele aannemer én daarbij besparen op de kosten van de kwaliteitsborger.”

De Woonstandaard

“Wij hebben samen met onze leden en Aedes De Woonstandaard ontwikkeld”, vertelt Olga. “Deze leidraad is een hulpmiddel dat vragers ondersteunt in het proces van inkopen van woningconcepten en dat conceptaanbieders en de toeleverende industrie ondersteunt bij het ontwikkelen en engineeren van woningconcepten. Het biedt een handvat voor het conceptueel uitvragen aan conceptaanbieders middels product-marktcombinaties (PMC’s).” Maar wie zijn dan de ‘vragers’? “Dat zijn vooral de woningcorporaties, beleggers en projectontwikkelaars.”

Een PMC is een combinatie van huurprijsklasse (doelgroep/woningbezetting) en type woning: zie Figuur 1 met tabel. Olga: “De indeling in PMC’s is de eerste stap in de standaardisatie en in de vraagbundeling: het formuleren van de prestatie-eisen per product dat ingekocht wordt. Voor elke PMC is de kwaliteit beschreven in basis prestatie-eisen. Hiermee voldoet het woningconcept aan het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Voorbeelden van die prestatie-eisen zijn de benodigde verblijfsruimten en de aanwezigheid van een toilet en wasmachine-aansluiting. Maar ook de minimale afmetingen, voldoen aan BENG-eisen en de afwerking/inrichting van een woning en nog veel meer.”

Volgens Olga zijn er in De Woonstandaard ook aanvullende prestatie-eisen opgenomen, voor opdrachtgevers die naast de basis prestatie-eisen nog extra eisen willen stellen. Aanvullende milieueisen zijn eveneens mogelijk. Op het gebied van gezondheid en comfort, techniek en esthetica zijn eveneens extra eisen mogelijk. De afnemer, de vrager bepaalt het ‘wat’. Hóe die prestatie-eisen  worden vormgegeven tot producten wordt door de conceptaanbieders (in samenwerking met de toeleverende industrie) bepaald. Zij gebruiken hiervoor de prestatie-eisen uit De Woonstandaard.

Figuur 1. LLB is Levensloopbestendig. Tijdelijke huisvesting is grondgebonden of gestapeld. Levensloopbestendige wooneenheden is gestapeld of éénlaags grondgebonden. Voor meer informatie verwijzen we naar De Woonstandaard.

Conceptenboulevard.nl

Op de Conceptenboulevard.nl vinden opdrachtgevers alle woningconcepten die de NCB-leden aanbieden. Op moment van schrijven zijn 566 concepten te bekijken op conceptenboulevard.nl. Je kunt uitgebreid zoeken op het aanbod in alle provincies binnen Nederland. Met de uitgebreide filter kun je ook kiezen voor aanvullende kwaliteiten, gebaseerd op De Woonstandaard. “Een aantal conceptaanbieders heeft recent prijsindicaties bij hun concepten gepubliceerd. Hierdoor zetten we een volgende stap naar het volledig transparant weergeven en vergelijken van woningconcepten”, aldus Olga.

In november en december 2024 zijn de eerste conceptaanbieders, de koplopers, gestart met het toevoegen van hun prijsinformatie. De getoonde prijzen worden weergegeven als verkoopprijzen in de vorm van een ‘vanaf prijs’, omdat de definitieve prijs afhankelijk is van nader te duiden opdrachtgeverspecifieke en locatiespecifieke prestaties. Ook zijn de kosten voor onderhoud weergegeven, gebaseerd op de meerjaren onderhoudsbegroting (MJOB). In de komende periode zullen meer conceptaanbieders hun prijzen gaan toevoegen.

Omgevingsfactoren

Conceptueel ontwikkelen en bouwen betekent slimmer, sneller en schoner ontwikkelen en bouwen voor een scherpe prijs/kwaliteit. Om nog meer snelheid te maken is het van belang al in het gebiedsontwikkelingsproces te organiseren dat woningconcepten kunnen worden toegepast. Olga: “Feitelijk wordt het ontwikkelings- en bouwproces het meest vertraagd in deze fase. Denk aan stroperige procedures, onvoldoende afstemming van vraag en aanbod, onvoldoende afstemming met benodigde natuurwaarden en/of gewenste beeldkwaliteit, capaciteitsproblemen, vertraging in nutsvoorzieningen, enzovoort. Zorg daarom eerst als opdrachtgever samen met de betrokken gemeente voor een goede voorbereiding. We praten allemaal over de maanden tijdwinst door sneller bouwen, maar een bouw kan wel jaren vertragen door problemen met bijvoorbeeld vergunningen.”