Woningbouw kan sneller en goedkoper

Dit concludeert het EIB in de zojuist verschenen studie ‘Quick scan STOER; Kwantitatieve effecten van een aantal maatregelen voor Adviesgroep STOER’ die in opdracht van het ministerie van VRO is uitgevoerd.

Slimmere regelgeving biedt veel perspectief voor de woningbouw

Uit de analyse blijkt dat met een aantal gerichte maatregelen extra en versnelde woningbouw tegen lagere kosten kan worden gerealiseerd. Zo kan het verhogen van de ondergrens voor stikstofdeposities tot 1 mol/ha/jaar tot 2030 23.000 extra woningen en een kostenbesparing van € 400 miljoen opleveren, terwijl het nauwelijks tot extra stikstofdepositie leidt. Het verkorten van de bezwaar- en beroepsprocedures door het beroep te beperken tot alleen de Raad van State levert een verkorting op van de maximale beroepstermijn met 13 maanden, ongeveer een kwart van de huidige maximale termijn. Naast versnelling zorgt dit ook voor lagere kapitaallasten en risico’s. Dit levert een maatschappelijk voordeel op van € 200 miljoen per jaar. De maatregel beperkt ook het beslag op de rechterlijke macht.

Verder kunnen belangrijke voordelen worden behaald door een aantal voorgenomen maatregelen niet door te voeren die nieuwe belemmeringen voor de woningbouw opleveren. Bij water en bodem ligt de sleutel bij een grote mate van terughoudendheid bij het hanteren van ruimtelijke restricties door niet te sturen op risicominimalisatie bij extreme klimaatscenario’s, maar op optimalisatie van risico’s en kosten. Het invoeren van een planbatenheffing heeft negatieve effecten op de voortgang van de woningbouw en zorgt voor extra onzekerheid en meer juridische procedures. Dit kan worden voorkomen door hiervan af te zien. De netto-opbrengsten voor gemeenten lijken ook niet indrukwekkend al zijn deze met een orde van grootte van € 100 tot € 200 miljoen per jaar ook niet verwaarloosbaar.

Inperking van technische eisen kan betekenisvolle kostenvoordelen opleveren

Een aantal technische voorschriften vanuit het BBL lijkt niet altijd nodig of praktisch. Het versoepelen van de eisen rond drempelloze balkons, de minimale plafond- en deurhoogte en het minder lui maken van trappen kan betekenisvolle kostenvoordelen opleveren. Het gaat bij de afzonderlijke maatregelen vaak om enkele duizenden euro’s per woning. De eisen hebben wel zekere voordelen voor de toekomstige bewoners, maar deze voordelen wegen lang niet altijd op tegen de kosten. Door meer maatwerk te leveren hoeven niet overal hogere kosten worden gemaakt als daar waar weinig toegevoegde waarde tegenover staat. Ook bij het inperken van lokale eisen rond duurzaamheid ligt een belangrijk aangrijpingspunt voor kostenbesparing. Het gaat om hogere eisen rond het aandeel hernieuwbare energie, de MPG-norm en het aandeel biobased materialen. Dit levert kostenbesparingen op van enkele duizenden euro’s per woning en bij het niet invoeren van een eventuele nieuwe eis van minimaal 50% biobased zelfs enkele tienduizenden euro’s.

Ruimtelijk beleid: extra inzetten op kleinschalige woningbouw aan de randen

De grootste kans om extra en sneller woningbouw te realiseren ligt bij aanpassing van het ruimtelijk beleidskader. Door extra in te zetten op kleinschalige woningbouw aan de randen van bestaande steden en dorpen kunnen in de komende 10 jaar 20.000 extra woningen per jaar worden gerealiseerd. De sleutel ligt bij de verschillende overheden om ook kleinschalige locaties op te nemen in de woondeals. Eventueel zou ook een klein deel van de al beschikbare middelen voor de woningbouw van het Rijk hier kunnen landen, waarmee onder andere kleine ontsluitingsproblemen worden opgelost of extra inhuur van externe expertise mogelijk wordt.

Voordelen van standaardisatie vaak overschat, nadelen soms buiten beeld

Niet alle bekeken maatregelen leveren veel op in termen van meer en snellere woningbouw en beperking van kosten. Zo zijn er maatregelen die op papier voordelen opleveren, maar waarvoor veel meer nodig is om de beoogde versnelling te realiseren.  Een voorbeeld is lex silencio positivo, waarbij na 14 weken zonder besluit automatisch een vergunning wordt verleend. Dit dwingt gemeenten eerder te beslissen, maar het onderliggende probleem van gebrek aan capaciteit of specifieke deskundigheid wordt hiermee niet opgelost. Rond water en bodem is het voordeel van het samenvoegen van verschillende categorieën in het afwegingskader onduidelijk en kan dit mogelijk zelfs contraproductief uitpakken. Ook het ophogen van grond met overal niet meer dan 20 cm lijkt niet de aangewezen route voor een vraagstuk dat juist maatwerk vereist. Het is zaak om ook de belangen van andere partijen dan bouwers en ontwikkelaars in het oog te houden. Zo kan het voorstel om bij het ‘optoppen’ van bestaande gebouwen bij gewone meerderheid in de vve te beslissen het voor mensen op de topverdieping veel nadeel opleveren, terwijl dit voor andere bewoners veel minder hoeft te gelden.

Bron: EIB