Wat niet weet, wat wel kan deren
Bij brandveiligheid gaat het bijna altijd om preventie. De keren dat brand uitbreekt vallen gelukkig in het niet bij de keren dat maatregelen worden genomen ter voorkoming van brand. Brand blijkt in de praktijk niet altijd te voorkomen, waardoor we ook veel maatregelen hebben bedacht ter bevordering van de brandveiligheid. Veel van deze maatregelen worden onzichtbaar uitgewerkt, waardoor veel van de brandveiligheidsmaatregelen in de praktijk te maken hebben met vertrouwen. Mocht er dan toch tegen ieders zin brand ontstaan, dan moeten op zijn minst de gevolgen zo beperkt mogelijk blijven. Zo ook bij de aankoop van een woning die is gemaakt door splitsing van een voormalige boerderij.
In overleg wordt besloten als eerste een luik in het plafond te zagen om de zolderruimte bereikbaar te maken.
Tekst: S. den Ouden
Bureau voor Bouwpathologie BB
Een ouder stel met enkele grotere kinderen heeft besloten een woning in een woonboerderij te kopen. Daarbij is er voldoende ruimte om voor alle kinderen de zo gewenste eigen slaapkamer te realiseren. Bij de bezichtiging blijkt er nog een grote vrije ruimte aanwezig onder de kap. Hier kunnen nog meerdere kamers worden gerealiseerd. Deze ruimte blijkt bij de aankoopkeuring niet toegankelijk. Er wordt aangegeven dat dit nog de oorspronkelijke kapconstructie is van de oude boerderij.
Op de grens van de splitsing tussen de woningen zou destijds door de eigenaar zelf een muur zijn opgemetseld van kalkzandsteen: één steen dik tot in de nok van de kap. Dit wordt ook nog specifiek vermeld in het aankoopkeuringsrapport vanwege de specifieke vragen over mogelijkheden van uitbreiding met extra slaapkamers op de zolder. Kortom: brandscheiding geregeld, trapje naar zolder maken en alleen nog wat kamertjes timmeren. Ja, zegt de verkopend makelaar.
Kort na de aankoop ervaren de bewoners al snel dat ze de buren zo goed horen op de eerste verdieping. Ze kunnen de buren letterlijk verstaan. Dit wordt zo hinderlijk dat besloten wordt een onderzoek te laten uitvoeren naar de oorzaak van deze geluidhinder. De bewoners vragen zich af hoe je de buren zo goed kan horen als er een steens kalkzandsteenmuur als scheiding is opgetrokken, tot in de nok nota bene!
Over de scheidingsmuur kijkend, blijkt dat het plafond van de buren plaatselijk zelfs nog ontbreekt in verband met een reeds jarenlange durende verbouwing.
Onderzoek
De splitsing blijkt in langsrichting van de boerderij te zijn aangebracht. Ter plaatse blijkt inderdaad dat gesprekken bij de buren letterlijk zijn te volgen. Het geluid lijkt voornamelijk via het plafond op de eerste verdieping te komen. Al snel wordt duidelijk dat geluidmetingen en toetsing aan de eisen van toepassing in het jaar van splitsing niet de eerste actie moet zijn. In overleg wordt besloten als eerste een luik in het plafond te zagen om de zolderruimte bereikbaar te maken.
Eenmaal op de zolderruimte blijkt voor het overgrote deel van de zolderruimte geheel geen scheidingsmuur aanwezig te zijn tussen de beide gesplitste woningen. De gemetselde woningscheidende muur blijkt halfsteens dik en niet van kalkzandsteen te zijn. Deze is opgebouwd uit diverse soorten bakstenen. De muur stopt ongeveer een halve meter achter het plafond van de eerste verdieping. Daarboven resteren nog vele meters hoogte tot aan de nok. Het betreft een oude houten kap met plaatselijk asbest dakbeschot en een oude houten constructie met veel vuil, droge stof. Er is wel een metselwerk wand tot in de nok zichtbaar die de zolderruimte in dwarsrichting van de boerderij in twee delen opdeelt. Dit is de oorspronkelijk scheidingsmuur tussen het woongedeelte en stalgedeelte.
Over de scheidingsmuur kijkend, blijkt dat het plafond van de buren plaatselijk zelfs nog ontbreekt in verband met een reeds jarenlange durende verbouwing, zoals door de verkopers nog verteld.
Er is alleen een metselwerk wand tot in de nok zichtbaar die de zolderruimte in dwarsrichting van de boerderij in twee delen opdeelt.
Conclusie
De geluidoverlast is dus eenvoudig verklaarbaar! De luchtgeluidisolatie zal zeker niet voldoen aan de tijdens de splitsing geldende eisen (2006). Een meting zou slechts nog voor de stugge ontkenner doorslaggevend kunnen zijn. De brandscheiding blijkt vrijwel geheel niet aanwezig boven het plafond van de eerste verdieping. En dat terwijl hier voorafgaande en bij de verkoop nog zo nadrukkelijk over gesproken is.
Consequenties
De kopers hebben besloten met een jurist in de arm de verkopers aansprakelijk te stellen en indien mogelijk de kosten voor herstel op hen te gaan verhalen. Herstel blijkt niet zo gemakkelijk. Tijdens de gesprekken hierover kwamen veel vragen naar boven zoals: is de fundering sterk genoeg om een zwaardere muur te dragen? Is de huidige halfsteensmuur wel dik en goed genoeg om voldoende brandwerend te zijn? Wat met de over twee woningen doorgaande oude houten kapconstructie? Enzovoort, Het maken van kamers bleek helaas wat meer voeten in de aarde te hebben dan verwacht.
