Een wereld zonder bouwkosten – Deel 1
Na jaren van overleving, is het grote bouwfestijn in alle hevigheid losgebarsten. Één groot Feest? Nee, de realiteit is dat de bouwsector wederom onder grote druk staat. In plaats van feestvieren staan we voor allerlei nieuwe uitdagingen. Waar kom je aan personeel? Laat staan goed personeel, dat ook nog betaalbaar is? Waar haal je met de huidige levertijden op tijd alle bouwproducten vandaan? En hoe ga je om met de enorme stijging in de kosten van materiaal en materieel? Budgetten lijken ineens een ondergrens. Is er nog wel een plafond? In een wereld die draait om kosten, komen deze ontwikkelingen knetterhard aan. Toch zien opportunisten nieuwe markten ontstaan, die helpen om een andere aanpak mogelijk te maken. De ontwikkelingen zijn namelijk een enorme aanjager voor industrialisatie, voor circulaire economie, BAAS-concepten en Slimbouwen. Er gaat een markt open voor het creëren van waarde. Zij voelen aan dat hier de toekomst ligt. Ook voor jou liggen hier kansen. Maar hoe ontwikkel je daarvoor een nieuwe propositie? Terwijl al jouw aandacht gaat naar de overvloed aan vraag naar huidige producten en diensten? En de markt met haar ‘kosten gedreven modellen’ zorgt dat jouw bedrijf draaiende blijft?
Tekst: Monique Donker, Co-initiator Off Road Innovations
‘Kosten-denken’ zit in het DNA
Het ‘kosten-denken’ zit diep verankerd in de bouwsector. Bij ontwikkelingen wordt al snel gerekend met de initiële kosten (CAPEX) van het gebouw. Dit zijn de bouwkosten; de eenmalige aanschafkosten om het gebouw te kunnen realiseren en in gebruik te nemen. Er wordt gerekend met terugverdientijden om investeringen te verantwoorden, grip te krijgen op de opdracht en budgetten te handhaven. Op basis van de bouwkosten worden beslissingen gemaakt om bepaalde producten wel of niet toe te passen. De keuzes die worden gemaakt tijdens het ontwerp-, engineerings- en bouwproces bepalen hoe het totale gebruik en de exploitatie van een gebouw eruit gaan zien. De CAPEX is een momentopname waarmee de gehele levensduur van het vastgoedobject wordt beklonken.
Er zijn verschillende redenen waarom deze focus op kosten zo nadrukkelijk aanwezig is in de bouwsector. De bouw is namelijk enorm versnipperd. Bij de realisatie van een bouwopgave zijn al gauw zo’n 300 tot 400 verschillende partijen betrokken, ieder met zijn eigen belang en verdienmodel. Het te realiseren gebouw wordt daarmee een optelsom van alle gebouwonderdelen. Over het totaal wordt dan vaak ook nog de ‘kaasschaafmethode’ toegepast (iedereen moet bezuinigen). Daarnaast zijn er in de bouw veel homogene producten. Dit zijn producten met vergelijkbare technologieën en vergelijkbare materialen, waardoor het moeilijk is om echt onderscheidend te zijn op basis van waarde. Concurrerend kun je dan alleen zijn door het eigen proces te optimaliseren, waardoor je een betere prijs kunt bieden aan jouw klant in de keten . Vastgoed is tevens een belangrijk beleggingsobject, waar naast de locatie, onder andere de investering en het te behalen rendement de waarde bepaalt.
Bouwkosten bestaan niet meer
Om de nieuwe uitdagingen te trotseren dienen we de bouwkosten los te laten. Waarom? Het antwoord is eenvoudig. Hoewel bouwkosten nu domineren, vormen bouwkosten niet lang meer de toekomst. De opdrijvende kosten zullen uiteindelijk leiden tot een breuk in het systeem en niet helpen om de economie gezond te houden. Hiervan zijn de eerste tekenen al zichtbaar. Er wordt gewaarschuwd dat de bouw afstevent op een volgende crisis. En eigenlijk weten we dat ook allemaal wel. De snelheid waarmee bouwprijzen en levertijden stijgen, vraagt domweg om problemen. En niet alleen in de bouw, maar ook in de samenleving ontstaan verschuivingen, die uitgaan van hele andere incentives dan kostprijzen. Daarbij draait het om onze gezondheid en welzijn, om een plezierige omgeving en om efficiënt werken, zodat we meer tijd over houden voor vrijetijd. Daarnaast worden we ons steeds bewuster van de impact die onze levenswijze heeft op de aarde en de rol van de bouwsector daarin. En vergeet niet de exponentiële groei in technologie waardoor hele nieuwe werelden toegankelijk worden, letterlijk en figuurlijk.
Verschuiving naar waarde
Wanneer je een bouwopgave bekijkt vanuit de belangen van de gebruiker, is het maken alle keuzes gebaseerd op bouwkosten eigenlijk maar een vreemde verantwoording voor het maken van langdurige en impactvolle beslissingen. Beslissingen die dan vaak ook nog eens voor een ander, de (onwetende) opdrachtgever, worden gemaakt. De gebouw gebonden kosten (waaronder huur, financieringskosten, schoonmaak, energie en verbouwingen) omvatten ongeveer 10% van de totale exploitatie van het gebruikende bedrijf (bijvoorbeeld een school of advocatenkantoor), waar bijvoorbeeld personele lasten meer maatgevend zijn .
Gelukkig is er een groeiend besef dat de wijze waarop het vastgoed verschillende gebruiksprocessen kan ondersteunen of zelfs versterken, meegenomen dient te worden in de waardebepaling van vastgoed en het te behalen rendement op de investering. Maar het is niet eenvoudig om de ‘kosten-gedreven’ manier van handelen die diepgeworteld is in de bouwsector te doorbreken. Een verschuiving binnen een bouwproject van kosten naar waarden raakt immers alle bij het project betrokken partijen. Hierdoor wordt de onderlinge integrale afstemming steeds belangrijker. Er dient daarom een omschakeling te komen van bouwdelen naar het aanbieden van integrale waarde-oplossingen.
Verschillende vastgoedbenaderingen
Het is om een nieuwe propositie te kunnen ontwikkelen allereerst belangrijk om te een beeld te hebben van de verschillende manieren om de waarde van vastgoed te bepalen en de ontwikkelingen die op dit gebied gaande zijn. Op basis daarvan kan een positie worden gekozen. Hieronder heb ik verschillende benaderingen die ik in de markt zie ontstaan op een rij gezet:
1. Bouwkosten benadering
Deze benadering draait om het zo goed mogelijk beheersen van de CAPEX. De kosten voor de realisatie van een gebouw, waarbij alle kosten voor de bouw meegenomen worden, van initiatief t/m oplevering. Waarde wordt toegekend vanuit het niet overschrijden van het budget, rente en afschrijving van het vastgoed.
2. Gebouw-gebonden exploitatie benadering
Binnen deze benadering wordt niet alleen gekeken naar de bouwkosten, maar wordt ook naar de gebouwgebonden exploitatie aspecten. Daarbij leg ik de nadruk op ‘gebouwgebonden’. Er is in de bouwopgave aandacht voor en er wordt gerekend met efficiënt en duurzaam onderhoud, de omgang met energie en opwekking ervan, de milieu-impact van materialen, TCO-aanpakken, etc. Is het haalbaar om energieneutraal te zijn voor al het gebouwgebonden energieverbruik? Het gaat in deze opgaven ook vaak om het bieden van variëteit in plattegronden om de kosten van mogelijke toekomstige mutaties te verkleinen. Deze benadering richt zich op het maximale behalen uit de 10% gebouwgebonden kosten van de totale exploitatie van het gebruikende bedrijf.
3. Gebouw en gebruik gebonden exploitatie benadering
Er wordt binnen deze benadering niet alleen gekeken naar de exploitatie van gebouwgebonden aspecten, maar ook naar het gebruik. Hoe kan het gebouw het werkproces bijvoorbeeld ondersteunen zodat gebruikers efficiënter kunnen werken? Kan het gebouw niet alleen energieneutraal zijn over het jaar heen, maar ook per seizoen? Niet alleen gebouwgebonden energieneutraal, maar ook de pieken van het gebruik opvangen? Biedt het gebouw een gezond binnenklimaat? En hoe kan het gebouw veranderend gebruik optimaal faciliteren? Deze benadering raakt een deel de overige 90% van de totale exploitatiekosten van het gebruikende bedrijf.
4. Gebouw, gebruik en beleving gebonden exploitatie benadering
Dit is de meest verregaande vorm van kijken naar de waarde van vastgoedobjecten. In deze aanpak gaat het niet alleen om het realiseren van een gebouw dat ondersteunt in bijvoorbeeld de efficiency en aanpasbaarheid van de gebruikers. Er is in deze benadering ook aandacht voor de zachte factoren zoals het welzijn van de gebruikers. Hoe kan het gebouw bijdragen aan het vergroten van het geluk van mensen? Wat doet het gebouw met je? En hoe kun je deze positieve impact vertalen naar een value-case? Deze benadering betreft veelal zachtere factoren, die nog niet allemaal even gemakkelijk meetbaar zijn, maar wel degelijk buitengewoon relevant. Deze benadering richt zich daarmee op het behalen van het maximale uit de volledige exploitatie.
Naarmate de benaderingen breder wordt, wordt er voor de gebruiker steeds meer waarde gecreëerd. Met iedere verbreding in benadering neemt de complexiteit ook toe. Dit komt onder andere doordat het aantal stakeholders betrokken bij de verbreding in benadering groter wordt, waardoor er meer afhankelijkheden zijn. Daarnaast zijn er ook steeds meer zachte factoren die een rol spelen. Met de verbreding neemt ook de kans toe om projecten in de huidige overspannen markt haalbaarder realiseerbaar te maken.
Het speelveld is geschetst
De toekomst biedt een wereld zonder bouwkosten. De prijs van een product blijft ook in de toekomst bestaan. De verandering is dat deze op een totaal andere manier bepaald gaat worden. In dit eerste deel van het artikel ‘Een wereld zonder bouwkosten’ zijn de verschuivingen in de bouwsector rondom waardebepaling en het benaderen van vastgoedopgaven in kaart gebracht. Er is vraag naar een integrale aanpak, openheid en vertrouwen met de opdrachtgever en de verschillende partners in de keten. Naar circulaire ontwikkelingen en gezonde en slimme omgevingen.
Waar richt jij je momenteel met jouw diensten en producten op? En waar wil je graag met jouw bedrijf opereren? Hoe kan toepassing van de visie van Slimbouwen ook voor jou een uitkomst bieden? Op deze en andere vragen kom ik terug in het tweede deel van dit artikel, dat in de oktober editie van BouwTotaal wordt gepubliceerd. Daarbij zal ik ook aan de hand van een aantal projecten waar ik bij betrokken ben, zoals The Learning Environment, The Dutch Mountains en The NEXT Angency, aangeven hoe de derde en vierde benadering inmiddels de praktijk wordt gebracht.
Mocht je in de tussentijd al vragen hebben, laat het mij dan gerust weten.
Deel 2 van dit artikel verschijnt in de oktober editie van BouwTotaal
