Gekeurde prefab woningen rollen de fabriek uit

Tekst: ing. Frank de Groot, met dank aan KOMO

Casco van woningmodule op een mover, waarmee deze langs diverse afbouwstations rijdt. Foto; Hodes Huisvesting.

In 2022 zijn er circa 10.000 industrieel gebouwde woningen opgeleverd. Een marktaandeel van dertien procent. Een jaar later waren dat er al ongeveer 20.000: goed voor een marktaandeel van 27 procent. Naar verwachting zal het aantal industrieel vervaardigde woningen in 2024 nog weer hoger liggen (Bron: Marjet Rutten). Kortom; het aantal geprefabriceerde woningen vormt nu al een belangrijk deel van de totale woningbouwproductie.

De huidige generatie prefab woningen is niet meer te vergelijken met de productie van prefab elementen in de jaren vijftig en zestig. Door gebrek aan ontwerpvrijheid nam de vraag naar prefab elementen midden jaren tachtig af. Tien jaar later begon de periode van conceptueel bouwen en die is nog volop in beweging. Conceptuele systeembouw gaat uit van concepten in plaats van precies gedefinieerde producten, door de systemen op te delen in modules. Daardoor ontstaat er veel meer ontwerpvrijheid.

Tegenwoordig wordt de slag gemaakt naar volledige, industriële modules. Die modules worden geleverd door systeembouwers om goedkoper en sneller te worden. Industriële systeem bouw (ISB) zal volgens deskundigen de bouwnijverheid definitief omvormen tot een moderne industrie.

Woningfabrieken in opkomst

In 2014 was VolkerWessels één van de eerste bouwbedrijven die startte met de bouw van een woningfabriek. Deze kon comfortabele en duurzame woningen onder de naam ‘MorgenWonen’ aan de lopende band produceren. Begin 2024 werd al de 3000^e woning industrieel gebouwd. En daar komt iedere dag een woning bij.

De concurrentie liet een tijdje op zich wachten, maar in november 2021 opende geWOONhout al een productiehal voor houten woningmodules in Wehl (gemeente Doetinchem). Door de groeiende vraag is daar in 2023 een nieuwe hal naast gebouwd. In 2025 wil geWOONhout 4.000 modules (circa 600 woningen) per jaar richting nieuwe woonwijken vervoeren. Bouwbedrijf Plegt-Vos heeft medio 2022 de Slimme Huizenfabriek in Almelo geopend. Er worden momenteel elementen gemaakt voor circa 1.300 woningen per jaar, op basis van acht uur per dag. Plegt-Vos wil de productie opschroeven naar zestien uur per dag. Onlangs heeft het bouwbedrijf tien hectare grond erbij gekocht. Daarmee kan het bouwbedrijf de productie stapsgewijs verviervoudigen.

In 2023 opende Van Wijnen in Heerenveen een woningfabriek voor woningen met betoncasco van het Fijn Wonen concept. Dit jaar rollen naar verwachting 750 woningen van de lopende band en volgend jaar 1.500. Uiteindelijk is het streven 4.000 woningen per jaar. BAM Wood Concepts produceert sinds kort houten woningen in productiefaciliteiten in Oudkarspel en Heerhugowaard. Daiwa House Modular Europe opende op 16 mei 2024 de gloednieuwe woningfabriek ‘Daiwa House Modular Factory’ in Montfoort. Eind juni zijn uit deze fabriek de eerste flexwoningen geleverd voor een project met 130 woningen op het Befu-terrein in Utrecht. In de nieuwe fabriek produceert en assembleert het bedrijf zo’n 2.000 modules per jaar, goed voor circa 1.000 woningen per jaar. Opgeteld bij de al bestaande productiecapaciteit komt Daiwa op circa 3.500 woningen per jaar. Naar eigen zeggen is het bedrijf de grootste modulaire bouwer van Europa.

Daiwa House Modular Europe, opende samen met minister Hugo de Jonge op 16 mei 2024 de gloednieuwe woningfabriek ‘Daiwa House Modular Factory’ in Montfoort. Foto: Daiwa House Modular Europe (DHME).

Andere voorbeelden (en dan zijn we zeker nog niet compleet) van woningfabrieken zijn Barli, De Groot Vroomshoop, Emergo, Heijmans, Hodes Huisvesting, Startblock, Ursem Modulaire Bouwsystemen en VDM Woningen. Met uitzondering van Ursem, betreft dit volledige of grotendeels prefab houtbouw. Ursem beweert zelfs met één van hun modulaire systemen tot 23 bouwlagen te kunnen doorstapelen. Naast deze voorbeelden zijn er veel productielocaties die prefab elementen maken van hout of beton voor onder meer de woningbouw.

Plegt-Vos produceert momenteel elementen voor 1.300 woningen per jaar in de Slimme Huizen fabriek in Almelo. De komende jaren wordt flink opgeschaald. Foto: Plegt-Vos.

Kwaliteitsborging

Maar hoe zit het dan met de kwaliteit van ‘fabriekswoningen’? Wanneer een bepaald type auto door de RDW is goedgekeurd, dan geldt die ‘typegoedkeuring’ voor alle exemplaren van dat model en mag deze in het hele land de weg op. Zo zou het ook met fabrieksklare woningen moeten zijn. Er zou één landelijke toets moeten komen, waarna de woningen van dat type overal geplaatst kunnen worden. Voor gebouwen staan de eisen in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), de opvolger van het Bouwbesluit. Onder de nieuwe Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb), die sinds 1 januari 2024 van kracht is, geeft een private kwaliteitsborger bij oplevering van een woning een verklaring af wanneer het bouwwerk is gebouwd volgens de voorschriften.

Maar zou het nou niet handig zijn dat een woning die in de fabriek wordt geprefabriceerd ook een typegoedkeuring krijgt? De Wkb bevat echter ruimte en mogelijkheden om de kwaliteitsborging zo efficiënt mogelijk uit te voeren. Zo hoeven materialen, producten of bouwmethoden met een certificaat of kwaliteitsverklaring niet opnieuw door de kwaliteitsborger gecontroleerd te worden. De kwaliteitsborger dient enkel te verifiëren of het certificaat geldig en toepasbaar is voor het betreffende bouwwerk. Dit bespaart aanzienlijk tijd en kosten.

Dat scheelt de kwaliteitsborger veel werk en biedt vooraf de zekerheid dat een woning voldoet aan alle eisen en dus op tijd kan worden opgeleverd. Zie het als een auto kopen: je kiest in de showroom een goedgekeurde woning en die wordt vervolgens met een hoge graad aan automatisering in de fabriek gemaakt. Je steekt dan straks de sleutel niet in een autodeur, maar voordeur!

Over een typegoedkeuring voor woningen wordt al decennia nagedacht. Ik sprak al circa twintig jaar geleden met raadgevende ingenieurs die zich het hoofd braken over het beheersen van de aansluitingen tussen prefab delen. Kijk, een prefab gevel of vloer kun je nog wel certificeren, maar hoe doe je dat dan voor een complete woning? Op de bouwplaats moeten immers in weer en wind al die prefab elementen op de juiste wijze worden samengevoegd. Bovendien waren met name de gevelelementen twintig jaar geleden niet meer dan een betonnen binnenspouwblad met kozijnen. Isolatie en gevelbekleding moesten nog in het werk worden aangebracht. Vergelijk dat eens met een auto: die komt kant-en-klaar in de juiste kleur uit de fabriek rollen. Zou dat ooit ook eens met woningen kunnen?

In 2014 was VolkerWessels één van de eerste bouwbedrijven die startte met de bouw van een woningfabriek. Deze kon comfortabele en duurzame woningen onder de naam ‘MorgenWonen’ aan de lopende band produceren. En dat hoeft geen eenheidsworst te zijn, zoals op deze foto is te zien: Morgenzons-project in Spaarndam. Fotograaf: Henk Eertink.

Certificering

Op 20 juli 2023 heeft Van Wijnen het allereerste KOMO-certificaat ontvangen voor de ontwerpfase en het assemblageproces van haar prefab woningconcept. Het certificaat werd uitgereikt door kwaliteitsborger BouwQ en certificatie-instelling Kiwa. Beide partijen hebben een nieuwe beoordelingsrichtlijn (BRL) 2840 ‘Efficiënte kwaliteitsborging van prefab woning concepten’ ontwikkeld waarmee prefab woningconcepten gecertificeerd kunnen worden. De certificering op basis van de BRL 2840 bestaat uit twee delen: het ontwerp (deel 1) en de assemblage (deel 2) van het bouwwerk. Met deze certificatieregeling kan onafhankelijk vastgesteld worden dat een bouwbedrijf zijn werkprocessen dusdanig en aantoonbaar beheerst dat dit niet in elk bouwproject opnieuw door een kwaliteitsborger gecontroleerd hoeft te worden. Wel moet de kwaliteitsborger het eindresultaat beoordelen, omdat het een procescertificaat betreft en dus niet een productcertificaat voor bijvoorbeeld de hele woning.

Jack van Hoof, certificeringsexpert van BouwQ, zie vorig jaar in een artikel in BouwTotaal: “De Wet kwaliteitsborging biedt de mogelijkheid om kwaliteitsborging straks zo efficiënt mogelijk te doen. Ons uitgangspunt is: controleren waar het nodig is, maar geen onnodige dingen doen. Alles wat al is gecertificeerd, hoeft de kwaliteitsborger niet nog eens op kwaliteit te controleren.”

Op 20 juli 2023 heeft Van Wijnen het allereerste KOMO-certificaat ontvangen voor de ontwerpfase en het assemblageproces van haar prefab woningconcept Fijn Wonen. Foto: Van Wijnen.

Typegoedkeuring

Nog een stapje verder gaat de eerste typegoedkeuring voor modulaire woningen die op 24 april 2024 aan zes bedrijven die complete modulaire woningen bouwen, is uitgereikt. De bouwbedrijven die nu met succes alle keuringen hebben doorlopen, zijn: Barli, Daiwa Modular House Europe, De Groot Vroomshoop, Hodes Huisvesting, Startblock en Ursem Modulaire Bouwsystemen. De certificering is het resultaat van de pilot ‘Type goedkeuring modulaire woningen’ waarbij het ministerie BZK, certificatie-instellingen SKH en SKG-IKOB, het Expertisecentrum Flexwonen (projectleider van het project), KiK-kwaliteitsborgers PlanGarant en gBou. en de zes fabrikanten zijn betrokken. Zowel de Wkb als de enorme bouwopgave waren aanleiding voor de pilot en de certificering.

Door de typegoedkeuring kunnen opdrachtgevers, kwaliteitsborgers en gemeenten erop vertrouwen dat de modulaire woningen voldoen aan alle eisen van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). De typegoedkeuring bestaat uit een KOMO attest-met-productcertificaat op basis van BRL 0903-1 ‘Modulaire bouwsystemen-units voor permanent gebruik’ en een erkende kwaliteitsverklaring. Het verschil met de eerder genoemde certificering voor Fijn Wonen op basis van BRL 2840 is dat dit certificaat aangeeft dat het eindproduct – dus de compleet geassembleerde woning – aan de eisen uit het Bbl voldoet. Hierdoor heeft de kwaliteitsborger dus nog minder werk.

Om dit KOMO-certificaat te verkrijgen zijn bij de zes bouwbedrijven alle tekeningen, specificaties en berekeningen van de bouwsystemen kritisch beoordeeld door de certificerende instellingen SKH en SKG-IKOB. Ook zijn het productieproces in de fabriek en de interne kwaliteitsborging beoordeeld en blijven die in de toekomst via steekproeven gecontroleerd worden. In een tweede fase van het project zullen ook nog de gebruikte installaties en de plaatsing van de woningen in een concreet bouwproject worden getoetst.

Ook de Groot Vroomshoop ontving typegoedkeuring, voor haar houtmodulebouw.

Eenheidsworst?

Dan resteert nog de vraag of prefab woningen niet leiden tot eenheidsworst. Maar die vrees lijkt ongegrond. Door de hoge automatiseringsgraad in de woningfabrieken is vaak een serie van één al maakbaar. Door zogenoemd parametrisch ontwerpen op basis van data, of relaties tussen onderdelen, kan er een groot aantal varianten in een ontwerp worden gegenereerd. Doordat relaties tussen de verschillende parameters vast zijn gelegd kunnen er eenvoudiger wijzigingen worden doorgevoerd. Er kan dus flink gevarieerd worden

Willekeurig voorbeeld is Fijn Wonen. Eind vorig jaar vertelde Menso Oosting, directeur Fijn Wonen, in BouwTotaal: “Dit concept bevat diverse architectuurstijlen, woningtypes en afwerkingsmogelijkheden die samen zorgen voor miljoenen verschillende variaties. Zo kun je kiezen uit maar liefst acht woningtypes in 22 uitvoeringen, met daarbinnen nog legio andere keuzemogelijkheden, opties en afwerkpakketten. Er wordt samengewerkt met gerenommeerde architecten, die ervoor zorgen dat geen enkele woonwijk gelijk is.”

Assemblage woningmodules van geWOONhout. Foto: Koopmans Bouw / geWOONhout.

Voordelen prefab bouwen

De overige voordelen hebben we in BouwTotaal al vaker benoemd, maar hier komen ze nog een keer. Je kunt in de eerste plaats natuurlijk snel bouwen met prefab, hoewel de voorbereiding wat meer tijd kost. Prefab woningen zijn ook een antwoord op het groeiende tekort aan vakmensen. Volgens Menso Oosting doen 70 robots en zo’n 50 vakmensen het werk van 1.350 bouwvakkers in de woningfabriek van Fijn Wonen. Daarnaast helpt industriële woningbouw de CO₂-uitstoot terug te dringen. Zo zijn de prefab woningen circulair, want ze zijn losmaakbaar, remontabel en herbruikbaar. Er ontstaat bij het assembleren verder nauwelijks afval en het aantal transporten naar de bouwplaats is veel geringer dan bij traditioneel bouwen. Als we de elementen dan ook nog monteren met elektrisch materieel is de winst nog groter. Betaalbaar zijn ze ook: ik zie bedragen vanaf € 175.000,- tot € 200.000,-. Die lage kosten zijn mede mogelijk doordat de faalkosten bij volledig geprefabriceerde woningen laag zijn.

Moeten we nu helemaal niet meer traditioneel bouwen? Nee, dat zou geen juiste conclusie zijn. Ik spreek traditionele aannemers en die zeggen dat het voordeel van traditioneel bouwen is dat je bijna direct kunt starten. Ook houd je je eigen vakmensen aan het werk (metselaar, timmerman, betonbouwers) en kun je oneindig variëren. Daarnaast kun je nog tijdens de bouw relatief eenvoudig aanpassingen doorvoeren. En natuurlijk kun je prefab en traditioneel bouwen prima combineren!