De waarde van brandveiligheid

Tekst: Jos Lichtenberg, em. Hoogleraar TU/e en voorzitter Stichting Economie van Brandveiligheid

De impact is altijd veel groter dan gedacht. Bij bedrijfsbranden is de aanvalsstrategie van de brandweer vaak beperken van de schade bij de buren en het gebouw mag dan gecontroleerd afbranden (total loss scenario). Uitzondering is als er in het gebouw een compartimentering is. Dan kan de schade worden beperkt tot een compartiment.

Het kosten denken overheerst ook bij opdrachtgevers die lang niet altijd ervaring hebben met hun rol als opdrachtgever en daarom intern een bouwpastoor aanstellen. Die krijgt een budgetlimiet mee, vaak gebaseerd op ramingen gekoppeld aan kentallen en vierkante meters. Meer wetenschap zit daar niet achter. Door de scheiding van ontwikkelen en beheer wordt al een belangrijke verklaring gegeven waarom we in de bouw zo op de kosten sturen. We zien inmiddels wel een trend gericht op sturen op exploitatie in plaats van op bouwkosten. En dat is goed nieuws voor brandveiligheid. Dat werkt op basis van economische afwegingen die aan de voorkant, volstrekt financieel verantwoord, meer ruimte geven om tot een veiliger gebouw te kunnen komen. Hoe dat op hoofdlijnen werkt is het hoofdonderwerp van dit artikel. Alvorens daarop in te gaan eerst een inleiding over het verschil tussen beslissen op basis van bouwkosten, dan wel op basis van waarde.

Gebouw is geen kostenpost

Waarom sturen we toch steeds zo op kosten? We doen het altijd zo, maar is dat eigenlijk niet heel erg vreemd? Een gebouw is immers geen kostenpost, maar een investering waarmee we gedurende vele jaren zo goed mogelijk het gebruiksproces van de gebruiker willen faciliteren. Het gebouw moet functioneel zijn, de maandlasten inclusief onderhoudskosten en energielasten zouden bepalender moeten zijn dan een lage bouwprijs (zie figuur 1). En wellicht zijn de exploitatielasten per medewerker wel een betere indicator dan exploitatielasten per m².

In de exploitatie zou ook rekening gehouden moeten worden met het kunnen aanpassen van het gebouw. Gebruikers en hun organisaties veranderen nu eenmaal gedurende de jaren. Hoe gemakkelijk of moeilijk is het om een gebouw na verloop van jaren naar je hand te zetten? Dat kan in de levensduurkosten worden meegenomen, want een grote verbouwing na pakweg 15 jaar is redelijk gangbaar. Tot zover is het rekenen aan exploitatie redelijk tastbaar.

Nog een reden om het sturen op lage bouwkosten te verlaten zit in het begrip ‘immateriële waarde’. Het gebouw is immers veel meer dan alleen een bedrijfsmiddel. Het is ook deel van de representatie. Gebruikers identificeren zich met het gebouw, voor klanten wordt het gebouw een beeldmerk.

En dan is er nog het begrip restwaarde, bijvoorbeeld op het moment dat de eigenaar het gebouw wil afstoten. Er zijn weinig opdrachtgevers die met voorbedachten rade op een hoge restwaarde sturen, maar toch is dat een interessante gedachte. Uiteindelijk worden de gebouw gebonden jaarlasten in hoge mate bepaald door inkoop, minus de uiteindelijke verkoop. Met een hogere restwaarde nemen de jaarlasten op basis van het waardeverlies, af. Een mooi voorbeeld van toekomstgericht denken.

Figuur 1: Het principe van geld uitgeven aan de voorkant om er op termijn beter van te worden is weergegeven in deze grafiek. Hier een investering van € 1.000.000,- die jaarlijks een voordeel oplevert van € 50.000,-. In onze wereld van bezuinigen gaan we al snel voor het wegbezuinigen van die miljoen, maar economisch verstandig is het uiteindelijk niet. Het plaatje is om het principe uit te leggen vereenvoudigd door de rente te verwaarlozen. De praktijk is dat de investering tot schrikreacties lijdt en dat het jaarlijks voordeel niet wordt meegewogen (dat is voor beheer en niet voor mij) of wordt onderschat.

Sturen op exploitatie en waarde

Dit alles in ogenschouw nemende zou de besluitvorming over het ontwerp en realisatie van een gebouw veel meer gevoed moeten worden door exploitatielasten en waardecreatie dan door bouwkosten. Eigenlijk heel vreemd dat we dat nauwelijks doen, temeer ook daar dit tot heel andere beslissingen leidt. In een begroting van een gebruiker bedragen de gebouw gebonden jaarlasten, zoals huur of financieringslasten, onderhoud en energie in totaal meestal minder dan 10% van de totale bedrijfsbegroting. Het overige deel van de exploitatie (de overige 90%) bestaat vooral uit personele lasten. Hoe logisch zou het dan zijn om alles in het werk te stellen dat de gebruikers continue optimaal efficiënt en prettig kunnen werken en juist daarop te sturen. Met andere woorden: vergroot gerust doelgericht de initiële investering wetende dat die in de totale exploitatie ruimschoots wordt terugverdiend.

Gelukkig neemt het waarde denken toe. Steeds meer vastgoed adviseurs proberen de toekomstige eigenaar bewust te maken van levensduurlasten en waarde behoud. Ze proberen dit vroeg in het proces te agenderen. Extra kennis die de vastgoed specialist kan inbrengen. Het gaat dan over onderwerpen als aanpasbaarheid, circulariteit, overlastbeperking bij onderhoud, binnenklimaat in relatie tot gezondheid, onderhoud, energie, et cetera.

Economie van brandveiligheid

In dit rijtje voegt zich nu een nieuw aspect, namelijk brandveiligheid. Bij veel bouwplannen kijkt er ook een brandveiligheidskundige mee. De opdracht die deze vanuit het kosten denken vrijwel altijd heeft is om erop toe te zien dat aan het Bouwbesluit wordt voldaan. Alle noodzakelijke veiligheidsmaatregelen worden vooral als kostenpost gezien en daarmee blijven ze in de op kosten sturende bouwwereld tot het Bouwbesluitniveau beperkt. Het Bouwbesluit is qua veiligheid echter ontwikkeld op het beperken van slachtoffers en het voorkomen van brandoverslag naar de buren, niet op het beperken van schade. Voor schadebeperking en het borgen van de bedrijfscontinuïteit is het Bouwbesluit een slechte gids. Dat moeten we ons goed realiseren. De nieuwe waarde benadering binnen de bouw leidt ook voor brand tot een nieuwe zienswijze en wel de volgende.

Bij elk gebouw bestaat er een risico van het ontstaan van brand. Zelden heeft dat met het gebouw zelf te maken, meestal ligt de oorzaak bij de gebruiker en diens slordigheden. Denk aan roken, een kortsluiting in verlengkabels, in apparatuur, een vlam in de pan, het afdekken van een (en daardoor warmlopende) smartphone, het plaatsen van een afvalcontainer tegen de gevel, et cetera. De mate waarin een brand snel wordt ontdekt en de snelheid waarmee deze uitbreidt heeft te maken met de inventaris/inhoud en de toegepaste (bouw)materialen, constructies (bijvoorbeeld brandwerende wanden) en technologie (bijvoorbeeld sprinklers).

Hoe dan ook is de kans dat je als gebouweigenaar ooit door brand wordt getroffen klein, maar zeker niet nul. En als het je overkomt zijn de consequenties meestal enorm. Zelfs een vroeg ontdekte brand levert in de regel veel rookschade op. En zeg nu eerlijk, wie heeft er nu een noodscenario/draaiboek klaarliggen voor wat te doen na een brand?

Het exploitatie voordeel bij brand wordt gevoed door de beïnvloeding van de formule kans x gevolg. Het gevolg kun je uitdrukken in herstelschade, maar ook in gederfde omzet, reputatieschade, blijvende terugval van omzet omdat klanten inmiddels naar een andere leverancier zijn gegaan, et cetera (zie figuur 2).

Een stap verder is dat ook de emotionele waarde (het immateriële waardeverlies) wordt meegenomen. Het historisch archief met foto’s van de oprichter, de kunst aan de muur, et cetera. Nog een stap verder is dat je vanuit MVO ook rekening houdt met de maatschappelijke gevolgen. Medewerkers die hun baan verliezen, de vervuiling van de omgeving, de file die tijdens de brand ontstond, de kosten van het uitrukken van de brandweer, et cetera. Kosten die doorgaans niet op de direct gedupeerde worden verhaald, maar die maatschappelijk (wij allemaal samen) wel degelijk worden gedragen.

Figuur 2: Een grafische voorstelling van de economische ‘deuk’ ten gevolge van brand. De grafiek maakt duidelijk dat de herstelperiode veel verder reikt dan de periode die nodig is om de directe schade te herstellen.

Waarde van vermeden risico

De uitdaging hier is om te gaan rekenen met de beïnvloeding van de formule kans x gevolg en daarmee de beperking van het risico. Het beïnvloeden kan met beheersmaatregelen, voorschriften, spelregels, et cetera. Maar het kan ook door te investeren in onder meer brandveiligere materialen, brandwerende constructies (compartimenteren), blusmiddelen en sprinklers. Uiteraard kosten die geld en dat kun je dan zien als investering met als doel om het risico te verlagen. In termen van figuur 1 zal het jaarlijkse voordeel hoger zijn, naar mate de opdrachtgever de risico’s onderkent. Daarmee zal de blauwe lijn steiler verlopen en zal het break even punt sneller worden bereikt.

Eyeopener

Voor wie wil rekenen met de waarde van vermeden risico, zal ontdekken dat er beperkt feitenmateriaal beschikbaar is. Wat is in jouw situatie een realistische kans op een calamiteit? Wat is de invloed van bouwkundige, installatietechnische en organisatorische maatregelen, en de complexiteit van details op de beperking van het risico en welke investeringen zijn daarmee gemoeid? De schade inclusief rookschade is zelfs bij een kleine brand aanzienlijk, maar wat is de kans op schade beperking? Kan de brandweer jouw pand nog wel redden of is het een geval van ‘total loss’? Eén van de eyeopeners is dat het gaat om een eenmalige investering aan de voorkant en vervolgens een jaarlijkse opbrengst (bestaande uit de risicoreductie). Die jaarlijkse opbrengst lijkt beperkt, maar we moeten er ons van bewust zijn dat het voordeel over vele jaren wordt genoten, zie figuur 1. Dat geldt ook voor de andere voorbeelden als genoemd, zoals met betrekking tot energie en onderhoud.

Het is het 10 of 20 jaar lange terugkerende jaarlijkse voordeel dat steevast tot een verbazingwekkende conclusie lijdt. Namelijk dat er meer mogelijk is dan we op basis van buikgevoel denken. Zozeer zelfs, dat de invoergegevens conservatief mogen worden gekozen om nog steeds tot een positief investeringsadvies te komen. De eye-opener is dan ook dat je zelfs op basis van schattingen met een behoorlijke veiligheidsmarge spectaculaire conclusies kunt trekken.

Stichting Economie van Brandveiligheid

Het bevorderen van besluitvorming met betrekking tot investeringen in brandveiligheid op basis van risicoreductie is het doel van de Stichting Economie van Brandveiligheid. De stichting vergaart, ontwikkelt en verspreidt kennis alsmede data en instrumenten, om rekenen met risico’s en investeringen op een verantwoorde manier mogelijk te maken en daarmee de veiligheidsmarges op schattingen te verkleinen en dus de investeringsruimte aan de voorkant te verruimen. De nog jonge stichting investeert in onderzoek en één van de manieren om de kennis te delen is door adviseurs (en andere partijen in de bouw) in het veld op te leiden.

Onlangs heeft een eerste lichting cursisten de daartoe in samenwerking met de TU Delft in het leven geroepen vierdaagse opleiding afgerond. Zij kunnen nu, ondersteund door kennis en tools, beter onderbouwd opdrachtgevers bijstaan bij het maken van de juiste keuzes. Tevens betekent de kennis voor hen een verbreding van adviesdiensten. Voor de stichting betekent dit dat er nu extra trotse ambassadeurs in de markt operationeel zijn, die het nieuwe denken omtrent rekenen met vermeden risico, propageren. Dat de stichting een groep mensen voor het gedachtengoed heeft gewonnen blijkt uit uitspraken van cursisten als:

• “Zeker bij opdrachten met een hoge interne waarde, zoals cleanrooms, zou deze aanpak standaard moeten zijn.”
• “Besluitvormers, zoals directeuren, klappen veelal dicht en klampen zich vast aan het Bouwbesluit. Nu hebben we onderbouwing om in meer veiligheid te investeren.”
• “Het is niet goed om blind op het buikgevoel te varen, zo blijkt uit de mooie rekenvoorbeelden.”
• “Het vergt nog wel wat oefening, maar ik ga dit zeker inzetten bij mijn advieswerk.”

De cursus gaat ook in 2023 weer draaien. Aanmelden, respectievelijk belangstelling kenbaar maken, kan via de website www.economievanbrandveiligheid.nl (tabblad cursussen).

Laatste cursusdag en diploma uitreiking in december 2022. Tweede van rechts: Jos Lichtenberg.