De grootste uitdaging om het bouwproces te ontrafelen zit in het ontkoppelen van de sterk met bouwkundige delen verweven installaties.

Door Jos Lichtenberg

We hebben in de inmiddels jarenlange praktijk kunnen aantonen dat het met Slimbouwen mogelijk is om meer waarde te leveren voor aanmerkelijk minder geld. Dat klinkt als een sprookje maar is de keihard aangetoonde realiteit.

Marge

Geleidelijk nemen de bedrijven toe die erin geloven en komen projecten op mijn pad waar Slimbouwen zijn meerwaarde bewijst. Soms om kennis over te dragen, soms om projecten te begeleiden. Sommigen kijken er met gemengde gevoelens naar. Het slimbouwen proces vraagt inderdaad om een andere mindset en veranderen doet altijd wel wat pijn. Daar staat wel heel veel tegenover. Voor de klant levert het namelijk een flexibeler en waardevast eindresultaat op tegen lagere kosten én een gunstigere exploitatie. Voor de betrokken bedrijven meer marge en minder risico’s. Ook ontstaat meer rust in de voorbereiding en uitvoering en door vroege betrokkenheid, vulling voor de portefeuille van overmorgen. Waarom zou je dat allemaal niét willen? Ik begrijp de reserve wel, want het klinkt als te mooi om waar te zijn. En toch is het waar.

Ontrafelen

In de kern gaat Slimbouwen over het ontrafelen oftewel het logisch opknippen van disciplines. Dat kan op verschillende manieren, bijvoorbeeld: Casco, Gevels/daken, Installaties en Afbouw. De lastigste ontrafeling is die van de installaties. In een traditioneel bouwproces zijn die zowel fysiek als qua proces maximaal verweven met de bouwkundige elementen. De installateur moet in dat geval meerdere keren terugkomen in afwachting van progressie bij derden. En uiteindelijk worden leidingen in gefreesde sleuven geplaatst en weggesmeerd, in beton gegoten of verborgen achter plafonds. Daar zijn ze ook weer verweven met drukschotten, plofpakketten enzovoorts.
Slimbouwen gaat erover hoe je er met slimme bouwtechniek voor kunt zorgen dat er ergens in het proces een moment is waarbij alle installaties in één procesgang en zonder dat er andere partijen in de weg lopen, worden aangebracht. Daarmee creëer je een gedisciplineerd proces met industriële kwaliteit. En daarenboven zie ik de afbouw graag gerealiseerd met voorzetconstructies, luiken, goten, e.d. zodanig dat de leidingen ook achteraf bereikbaar blijven. Daarmee wordt een belangrijke basis gelegd voor flexibiliteit en ook aanpasbaarheid van het vastgoed. Zo blijft het gebouw beter exploiteerbaar en behoudt het zijn waarde.

Voorbereid

Ik zou de markt graag helpen ontdekken dat je een betere kwaliteit van werken kunt bereiken. Dat je daarmee gemakkelijker mensen kunt aantrekken of meer werk kunt maken met minder mensen. Dat je ook beter kunt vooruitplannen en gezonde marges kunt boeken. Het initiatief moet vanuit de vraag komen of wellicht bij de bouwers. Bouwpartijen die het traditionele gespartel ook langzamerhand beu zijn. Die vraag neemt nu snel toe en als je dan wordt gevraagd is het wel noodzakelijk dat je erop bent voorbereid. Zodat je je rol kunt pakken. Dat doe je bijvoorbeeld met goed inlezen, opleiding en een Slimbouwen certificaat. Dat kost de kop niet, maar je moet het wel hebben gedaan.

Sterker

Het maakt je ook crisisbestendig. Hoeveel sterker kom je te staan door nu van de hoogtijdagen gebruik te maken om de Slimbouwen skills eigen te maken? En wel zodanig dat je bij een neerwaartse markt prima in staat blijft om hoogwaardig en concurrerend te blijven bouwen. En dat met behoud van marges. Dan doet een crisis nauwelijks pijn en kun je juist dan de ruimte vinden om new business te ontwikkelen en in innovatie te investeren. Iets waarvoor veel concurrenten dan absoluut geen ruimte meer hebben. Slimbouwen maakt je dus sterker, maakt werken leuker, maakt ondernemen aantrekkelijker, verkleint risico’s en levert je een blijvende band op met je opdrachtgever.

Hoe kansen verzilveren?

Een schets vanuit mijn positie: Ik word door opdrachtgevers gevraagd om Slimbouwen trajecten te organiseren. Soms om binnen een krap budget toch een degelijk gebouw te realiseren. Een andere keer omdat er een specifieke opgave geldt met betrekking tot bijvoorbeeld de bouwtijd of een uitzonderlijke binnenstedelijke locatie. Slimbouwen is namelijk een basis voor een meer industriële aanpak. De bijzondere opgaven zijn uitdagend, maar ook voor een krap budget loop ik niet weg. Ik weet immers uit ervaring dat Slimbouwen met gezonde marges in potentie altijd orde grootte 5-10%, soms oplopend tot maar liefst 30%, kostenvoordeel kan bieden.

Bouwkostenvoordelen Slimbouwen worden bij veel projecten gebruikt om extra kwaliteit te realiseren. Zoals het opwekken van duurzame energie.

Stappenplan projectvoorbereiding Slimbouwen

Lijst

Elk project begint met een ruimtelijk plan, een SO zeg maar, op basis waarvan het uitvoeringsproces in deelprocessen (casco, omhulling, installaties, afbouw o.d.) wordt opgeknipt. Het plan is tevens te voorzien van principes voor wat betreft de bouwtechniek en het proces. We maken dan een soort script zoals bij het maken van een film. Techniek moet namelijk het proces faciliteren, bijvoorbeeld zodat de installateur nog maar één keer op het werk hoeft te komen. Of het nu om een aannemer-loos project gaat of dat het júist een bouwer is die de regie voert maakt niet uit. De volgende stap is dat per onderdeel enkele partijen (in de huidige bouw vaak opererend als onderaannemer) uitgenodigd worden met de intentie om helemaal vooraan in het proces al een commitment aan te gaan. En dus ook om in dat stadium gevoel te krijgen bij de mate waarin ze zin en tijd hebben om actief en vol overtuiging mee te doen. Meestal stel ik daartoe een lijst op van kandidaat partijen en maak ik een inschatting wie in het team past. Hierbij put ik uit ervaringen met vorige projecten, maar kijk ik ook binnen de relatiekring. Bijvoorbeeld bij – maar niet exclusief – bedrijven die zijn aangesloten bij de stichting Slimbouwen. Ik leid ook bedrijven op en ook die voorbereiding kan aanleiding zijn om ‘op de lijst’ te komen. Mooi als je erop staat, nog mooier als je wordt gekozen, maar ook als je uiteindelijk weer afvalt heb je nog niet echt geïnvesteerd in allerlei uitwerkingen en begrotingen. De bedrijven op de lijst zijn niet per se de nu reeds bevriende bedrijven. Je vraagt namelijk inhoudelijk wel wat anders van ze dan ze zijn gewend. We beoordelen in dat stadium in overleg met de opdrachtgever bijvoorbeeld of ze qua kennis en organisatie het vermogen hebben om de klus te klaren. Het mag duidelijk zijn dat het dan uitmaakt of je het over een rijtje woningen hebt dan wel over een groot binnenstedelijk complex.

Het stappenplan in … graag plaatsen bij de aliena lijst. Hierbij het volgende onderschrift plaatsen: Stappenplan projectvoorbereiding Slimbouwen

Geselecteerd

Uit ca. drie partijen per discipline wordt er na de oriënterende gesprekken dus één geselecteerd. Zonder dat er ook maar over prijzen is gepraat. Daarmee gaan we op basis van intentieverklaringen verder, de prijzen en de contracten volgen later. Er wordt gevraagd om voor ieders onderdeel naar een budgetprijs toe te werken. Dan komen partijen aan tafel. Ze rekenen in open begrotingen, denken mee over de demarcaties en het totale project en proces. Ze brengen dus veel kennis in. Alles vanuit een preferente positie en niet in concurrentie. Die positie verspeel je als je je Slimbouwen rol niet oppakt, als je niet transparant bent of niet actief meedenkt in het gemeenschappelijke belang. Dat blijkt snel en vervolgens groeit het team bestaande uit de kernleveranciers, de architect en soms nog een of twee adviseurs naar elkaar toe. Het team krijgt het werk in de vingers en na zo’n 4 a 5 bijeenkomsten is er een DO (een VO met specs van de leveranciers is vaak voldoende). Daarop volgt een fiat van de opdrachtgever en vervolgens het contracteren. Daarbij blijft er respect voor de gezonde marges die je als toeleverancier van bijvoorbeeld de afbouw of als installateur moet maken. Je gaat dan dus niet alsnog door de wringer, zodat je openheid tijdens de begrotingsfase alsnog zou kunnen worden afgestraft. Wel een gezonde open kritische blik op het budget en calculatiemethode en wellicht vervallen er in dat stadium nog posten, maar absoluut geen uitknijpsessies (hetzelfde voor minder).

Begroten

De begroting is in feite niet meer dan de optelsom van de losgeknipte deelaanbiedingen met daarover een marge voor AK, bouwplaats kosten, management, projectregisseur, onvoorzien, etc. Het risico is beperkt omdat dit proces veel gestroomlijnder verloopt. Zowel in de voorbereiding als tijdens de uitvoering. En de winst zit al in de deelleveringen. Moeilijker is het niet.
Slimbouwen is na het ontstaan in 2003 gaan groeien. Velen hebben zich het kunstje inmiddels eigen gemaakt. Natuurlijk zie ik Slimbouwen graag breed geadopteerd worden en merk ik ook dat veel bedrijven inmiddels wel belangstelling hebben. Die willen er een beetje aan ruiken of concreet geholpen worden bij een project- of productontwikkeling. En waarom zou je niet meer marge willen maken, leuker willen werken en daarenboven klanten met meer kwaliteit en functionaliteit gelukkig willen maken? Ik help eenieder graag op weg (zie ook de kadertekst).

Jos Lichtenberg is bedenker van het Slimbouwen concept, voorzitter van de Stichting Slimbouwen en mede oprichter van Off Road Innovations. Hij is em. Hoogleraar Bouwproductontwikkeling/New Building Technology, Technische Universiteit Eindhoven.

Hoe kom ik meer te weten over Slimbouwen

Off Road Innovations

Vanuit Off Road Innovations organiseren Monique Donker en Jos Lichtenberg onder de titel Innovatiekringen regelmatig activiteiten om kennis te delen.
Specifiek m.b.t. Slimbouwen worden activiteiten verzorgd zoals workshops, kennismakingssessies tot intensieve trainingen. Volg de website www.offroadinnovations.nl, maar er worden ook op maat en op verzoek activiteiten ingeroosterd. Iedereen die een wens heeft om al dan niet uitgebreid kennis te maken met Slimbouwen kan dat melden via Jos@offroadinnovations.nl.

Daarnaast kunnen personen en bedrijven zich voor € 200,- per jaar aansluiten bij de stichting Slimbouwen. Daarmee ondersteun je Slimbouwen en stel je de stichting in staat om activiteiten te ontplooien en Slimbouwen nadrukkelijker op de kaart te zetten. Tevens verzeker je je op die wijze van periodieke informatie over Slimbouwen activiteiten. Tevens organiseren we al dan niet samen met derden twee tot drie bijeenkomsten per jaar met een specifiek karakter. Zie www.slimbouwen.nl.