Kansen voor de toekomst en de noodzaak van transformeren

Bron: Woningbouwatelier

Foto: Gerben van Dijk

Robert Träger is sinds 2017 programmamanager bij de afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling en Mobiliteit van de gemeente Almere. Hij coördineert onder meer het programma ‘Transformatie commercieel en maatschappelijk vastgoed naar woningbouw in Almere’. “De stad is relatief jong en heeft weinig oude gebouwen. Ondanks een fors overschot aan leegstaande kantoren en anderzijds een sterk groeiende woningnood, was transformeren binnen de gemeente lange tijd geen item en financieel niet interessant”, zegt hij. In 2016 is een aanjaagteam gestart om de opgave onder de aandacht te brengen. Pas in 2017 werd transformatie in Almere breder georganiseerd en zijn gebiedsaanpak en projecten op de rails gezet. Ondertussen trok de woningmarkt enorm aan en werd het transformeren van leegstaande panden voor eigenaren en ontwikkelaars financieel een stuk interessanter. De vraag naar woningen groeide en zorgde voor draagvlak voor transformatie, ook vanuit de politiek. “Het streven was om per jaar minimaal 100 kleine betaalbare huur- en koopwoningen via transformatie toe te voegen”, legt Träger uit. “Dat lukte in 2017. In 2018 en 2019 kwam het aantal woningen, inclusief vervangende bouw, per jaar boven de 200 uit, verspreid gelegen door de stad.”

Foto: Gerben van Dijk

Eigenaren van bedrijfspanden en projectontwikkelaars benaderden de gemeente steeds vaker voor het transformeren van bedrijvengebouwen naar een niet-werkfunctie. “Eind 2019 is besloten om tijdelijk te stoppen met het ombouwen van kantoorpanden naar woningen, omdat de voor de stad belangrijke werkfunctie onder druk kwam te staan”, zegt Träger. Deze stop geldt overigens niet voor een aantal lopende projecten en aangewezen transformatiegebieden. Dit zijn vijf kantoor- of bedrijventerreinen die Almere heeft aangewezen voor het realiseren van een nieuw gemengd woon- werkgebied door middel van transformatie en herontwikkeling. Een voorbeeld hiervan is de kantorenstrook aan de Louis Armstrongweg in de Muziekwijk en het gebied Randstad 20-21 nabij het Centraal Station. Bij de Louis Armstrongweg zullen in totaal via transformatie ca. 350 nieuwe woningen worden gerealiseerd, met 25% sociale huurwoningen. Bij Randstad 20-21 gaat het om meer dan 1.000 woningen, vooral via sloop-nieuwbouw. “Niet alleen worden de kantoorpanden getransformeerd tot woningen, ook krijgt de plint allerlei bedrijvigheid en zullen voldoende groen, parkeerplaatsen en een veilige verkeersstructuur worden gecreëerd”, zegt Träger. Omwonenden, ondernemers en vastgoedeigenaren werken mee om deze plannen mogelijk te maken.

Robert Träger

Lange adem

Volgens Träger is herbestemmen in Almere een kwestie van lange adem. “Het kost veel energie, tijd en discussies om herbestemmingsplannen doorgevoerd te krijgen, ondanks de woningnood.” Ook de overheid, zoals de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) ziet volop kansen in getransformeerde kantoorpanden. Niet alleen voor starters, jongeren, studenten en arbeidsmigranten zijn deze betaalbare woningen interessant, ook voor expats en het duurdere koop- en huursegment. Aan de andere kant heeft de afdeling Economische Zaken van Almere aangegeven dat kantoorbedrijvigheid niet mag verdwijnen als gevolg van toevoeging van woningen in bepaalde gebieden.

“Verschillende belangen, hoe begrijpelijk ze ook zijn, maken dat het lang duurt voordat dit soort gebiedsplannen uitgevoerd kunnen worden.” Träger geeft aan dat in Almere niet veel lege kantoren geschikt zijn voor het uitrollen van bijvoorbeeld experimenten zoals kluskavels en CPO-achtige initiatieven. “Er zijn weinig gebouweigenaren die hierin willen investeren.” Träger ziet wel mogelijkheden voor experimentele transformatie bij bijzondere gebouwen, met een eigenaar die deze uitdaging aandurft. “De relatief jonge gebouwen hebben een hoge boekwaarde en zijn vaak nog te kostbaar en niet efficiënt naar woningen om te bouwen. Op dit moment moeten snel nieuwe woningen worden gebouwd om de acute woningnood het hoofd te bieden. Transformatie-experimenten voor kluskavels samen met potentiële kopers duren ook voor eigenaren te lang om snel woningen te realiseren. Er ontstaan nog steeds nieuwe kansen. Tussen 2022 en 2024 zal een flink deel van de woningproductie via herontwikkeling en transformatie gerealiseerd worden”, aldus Träger.

Dit artikel werd eerder gepubliceerd in het magazine ‘Transformatie, een experiment?’. In dit magazine komen verschillende deskundige en ervaren partijen aan het woord die terugblikken op het Transformatie-experiment, waaruit weer nieuwe ideeën en inzichten voortkomen voor tal van nieuwe woningbouwexperimenten. Het magazine is hier digitaal te lezen.