Transformaties van kantoren tot woningen flink in trek

Artikel delen

De Nederlandse woningmarkt staat voor een grote woningbouwopgave in de komende decennia. Volgens het CBS neemt tot 2040 het aantal huishoudens met circa 800.000-930.000 toe naar dan 8,5-8,6 miljoen huishoudens. Tegelijkertijd staan er nogal wat kantoren leeg. Dat levert kansen op om kantoren te transformeren naar appartementen. En dat is zeker het geval nu de economie aantrekt en de woningvraag mee groeit. Waar liggen de kansen?

tekst: Harmen Weijer

Door de transformatie van leegstaand commercieel en maatschappelijk vastgoed naar woningen kan op verschillende manieren winst worden geboekt, zo stelt de Rabobank in haar recente Vastgoedbericht 2018. “Ten eerste levert transformatie een substantiële bijdrage aan de reductie van het woningtekort op lokaal niveau. Ten tweede wordt op deze locaties de structurele leegstandproblematiek in de kantorenmarkt en winkelmarkt (gedeeltelijk) opgelost én krijgt ook leegstaand maatschappelijk vastgoed een nieuwe functie binnen bestaande wijken. Ten derde zal transformatie aan het verdichten en verduurzamen van de bebouwde omgeving kunnen bijdragen. Transformatie gaat namelijk gepaard met een betere energieperformance op gebouwniveau door bijvoorbeeld een kantoorgebouw met label D te transformeren tot een appartementengebouw met label A+.”

Ondanks de transformatie van vooral kantoren blijft de leegstand hoog. In totaal staat ongeveer 20 tot 30 miljoen m2 bedrijfsmatig vastgoed leeg. Dat is inclusief panden die voor zakelijk eigen gebruik dienstdeden. Toch zijn er potenties, maar waar liggen die? Geografisch gezien liggen de kansen vooral in de grotere steden en de Randstad. Maar ook in een aantal gemeenten in de periferie rond de Randstad is veel leegstand te zien: Almere (20 procent), Best (15 procent) en koploper Kerkrade (bijna 30 procent).

Om transformaties van kantoren rendabel te maken is het ook nodig dat de woningmarkt gespannen is. De Rabobank heeft dat uitgerekend en komt tot de volgende conclusie: “Twee gemeenten in Nederland blijken daarbij een bijna ideale combinatie te hebben van een groot aanbod langdurig en structureel leegstaande kantoorgebouwen en een robuuste en toekomstbestendige woningmarkt: Rijswijk en Almere.” Ook drie van de vier Randsteden – Utrecht, Den Haag, Rotterdam – zijn kansrijk. In Amsterdam liggen minder kansen. Dit valt te verklaren door een aanzienlijk slechtere betaalbaarheid van koopwoningen en een sterkere kantorenmarkt, zo zegt de Rabobank.

Bovendien valt op dat hoewel zich de meest kansrijke transformatiesteden in de Randstad bevinden, ook daarbuiten grote potentiëlen liggen. Zo scoren gemeenten als Leeuwarden, Groningen, Zwolle, Arnhem, maar ook Kerkrade en Heerlen relatief hoog.


Westzeedijk Rotterdam

Aan de Rotterdamse Westzeedijk in Rotterdam zijn dit jaar voormalige kantoren getransformeerd tot huurwoningen en lofts. Zo bouwde Accresco Vastgoed in Rotterdam een oud douanekantoor om tot een appartementencomplex met 141 woningen. In het voormalige kantoorpand zijn verschillende typen appartementen gebouwd, van studio’s van 40 m² tot bajonetwoningen van 80 m². De kolommenstructuur van dit pand was voor Accresco dusdanig aantrekkelijk dat ze meer mogelijkheden zagen. Zo zijn er nog twee lagen aan het pand toegevoegd om er penthouses te kunnen realiseren. In dit project – ParkHaven Stad geheten zijn naast voorzieningen voor de huurders ook gevestigd een fitnessschool (Basic Fit), een horecagelegenheid (Rauwdouwer) en afhaallocatie voor pakketten (De Buren).
Ook de ‘buurman’ van dit douanekantoor, het kantoor van de Reclassering, wordt getransformeerd. Daarvoor hebben architectenbureau Powerhouse Company en ontwikkelaar Being Development in nauw overleg de voormalige gebouweigenaar Reclassering Nederland en de gemeente Rotterdam een nieuw ontwerp gemaakt. Het solide, modernistische uiterlijk van het oude kantoor wordt intact gehouden, maar van binnen wordt WEST399 volledig omgebouwd tot 20 appartementen van 45 tot 250 m2. De plafonds zijn 3,5 meter hoog en geven met hun grote bandramen een gevoel van openheid. Vrijwel alle 20 appartementen hebben een ruim balkon, serre of terras. De geheel gerenoveerde façade is voorzien van de nieuwste beglazing en daarmee bijzonder energiebesparend.

De Westzeedijk is volop in ontwikkeling, zoals dit voormalige douanekantoor dat omgebouwd wordt tot woningen. Foto’s: Van Wijnen Bouw.

 

De Westzeedijk is volop in ontwikkeling, zoals dit voormalige douanekantoor dat omgebouwd wordt tot woningen. Foto’s: Van Wijnen Bouw.

 

Van reclasseringskantoor tot WEST399.Foto’s: Powerhouse Company.

 

Van reclasseringskantoor tot WEST399.Foto’s: Powerhouse Company.

 

Van reclasseringskantoor tot WEST399.Foto’s: Powerhouse Company.

Van reclasseringskantoor tot WEST399.Foto’s: Powerhouse Company.

 


Estel Residence Nijmegen

Een heel bijzondere transformatie van kantoor naar appartementen is het statige Estel Residence. Dit gebouw – gelegen bovenop de Nijmeegse stuwwal aan de Waal – heeft jaren dienst gedaan als kantoor voor allereerst het fusieconcern Hoesch Hoogovens en later voor Royal Haskoning. Nu is het getransformeerd tot 61 exclusieve koopappartementen, verschillend in grootte en prijsklasse.
In 1972 ontwierp architect Alexander Bodon in opdracht van het Duits-Nederlandse fusieconcern Hoesch Hoogovens een nieuw hoofdkantoor: het ESTEL-gebouw. Bodon, bekend als architect van het RAI-gebouw in Amsterdam, kreeg carte-blanche van de Nederlands-Duitse eigenaren. Het resultaat werd een acht verdiepingen tellende transparant gebouw, opgetrokken uit robuuste, duurzame materialen. En nu zijn staal, beton, glas en marmer de basis van het complex.
Aan Teake Bouma architectuur/stedenbouw de opdracht om het oude ontwerp te verenigen met de nieuwe doelgroep. “Het gebouw is uniek door zijn verankering in het landschap door middel van tuinen, getrapte terrassen en doorzichten”, vertelt Bouma. “Bovendien maken de expressieve staalconstructie, de aluminium gevel en de innovatieve installaties het een bijzonder gebouw. Wij hebben de kwaliteiten van het gebouwd vertaald in getekende principes voor de ruimtelijke opzet van de plattegronden, de indeling en uitstraling van de gevels en de inrichting van de terrassen. Op basis hiervan hebben we een ontwerp gemaakt waarbij de cultuurhistorische waarden en de gebruikseisen van de nieuwe functie in acht worden genomen.”
Meest in het oog springend zijn de grote terrassen. Zeker voor een kantooromgeving was Bodon met deze typisch terrasvormig ontwerp zijn tijd ver vooruit. Die terrassen komen goed van pas, nu het voormalige kantoor wordt omgebouwd tot appartementencomplex, vertelt eigenaar Coen Tutein Nolthenius. “Die terrassen zijn amper gebruikt toen het gebouw nog in gebruik was als kantoor. Nu is het een belangrijk onderdeel van de appartementen. Hoe groter het appartement, des te groter ook het terras.”
Uiteraard is het gebouw naar de huidige maatstaven gerealiseerd, en dat betekent ook dat er duurzame installaties zijn gerealiseerd. Tutein Nolthenius: “Voor de verwarming en koeling wordt gebruik gemaakt van een gesloten warmte-/koude-opslag waarbij op eigenterrein tot 200 meter diep bronnen zijn geboord. We maken daarbij nog wel gebruik van de originele stalen gevelkozijnen die gevuld zijn met cv-water en mede voor de verwarming zorgen. Ook daarmee was Bodon met dit gebouw zijn tijd ver vooruit.”
Het gebouw is eind vorig jaar opgeleverd.

Bovenop de Nijmeegse stuwwal aan de Waal is het kantoor van allereerst het fusieconcern Hoesch Hoogovens en later Royal Haskoning getransformeerd tot 61 exclusieve koopappartementen. Foto: Norbert van Onna.

 

Bovenop de Nijmeegse stuwwal aan de Waal is het kantoor van allereerst het fusieconcern Hoesch Hoogovens en later Royal Haskoning getransformeerd tot 61 exclusieve koopappartementen. Foto: Norbert van Onna.

 

 

Uptown Zwolle

Het voormalige PTT-gebouw aan de Burgemeester Roelenweg in Zwolle wordt omgebouwd tot – wat de initiatiefnemers noemen – ‘een hip en bruisend complex waar het heerlijk wonen is’. In Uptown Zwolle, zoals het project heet, bouwt Nijhuis Bouw 79 koopwoningen met parkeerplaats.
Het project is hét bewijs dat kantoortransformatie in de lift zit: het gebouw is al een aantal jaar geleden aangekocht met als doel te transformeren tot appartementengebouw. De zwakke woningmarkt zorgde echter voor weinig aanmeldingen en als gevolg daarvan voor een uitgestelde renovatie. Nu de woningmarkt ook in Zwolle weer fors is aangetrokken – nog meer dan voor de huizencrisis van 2008 – wordt Uptown – ontworpen door De Bruin Architecten – alsnog gerealiseerd.
De transformatie is inmiddels in volle gang. Alle woningen worden naar verwachting eind dit jaar opgeleverd.

Foto’s: De Bruin Architecten / Uptown Zwolle.

 

Foto’s: De Bruin Architecten / Uptown Zwolle.

 


Douanier Roosendaal

De Douanier was tientallen jaren lang een grijs kantoorkolos waar ambtenaren paspoorten controleerden en waar scholieren van het Kellebeek College tijdelijk lessen volgden. Vorig jaar is het gebouw getransformeerd tot een duurzaam woon- en werkcomplex.
Verdeeld over zes woonlagen heeft De Douanier 53 huurappartementen en op de begane grond kantoren, een winkel en een lunchroom. Het U-vormige gebouw is vanwege zijn grote omvang een prominent gebouw op het Kadeplein. Van een grauwe kantoormassa is het veranderd in een fris pand met witte gevels, een nieuwe opgang en houtkleurige grote balkons.
Het is een project met een maatschappelijke achtergrond, doordat naast betaalbare huurappartementen ook Stichting SDW, die mensen ondersteunt met een beperking, er ruimtes huurt. Bovendien is het een duurzaam gebouw geworden, dat door de transformatie van energielabel F naar A is gegaan. De verwarming van het pand is aangesloten op Smart-Climate-Grid. Een innovatief energiesysteem waarbij gebruik gemaakt wordt van de restwarmte van de vuilverbrandingsinstallatie.

Foto’s: Architectenbureau De Vries & Theunissen / Madeleine Sars Photography.

 

Foto’s: Architectenbureau De Vries & Theunissen / Madeleine Sars Photography.

 

Gratis BouwTotaal Nieuwsbrief

Actualiteit, rubrieken met praktische informatie, inspiratie en meer: abonneer je gratis op de BouwTotaal nieuwsbrief!

Nieuwsbrief