Bouwfouten
Betonreparatie
Het VvE bestuur van een flatgebouw uit de jaren ‘70 van de vorige eeuw, krijgt redelijk snel achter elkaar enkele meldingen van brokken beton die op de straat en op de balkons zijn aangetroffen. Nadat deze voorvallen in de bestuursvergadering zijn besproken wordt besloten een en ander te onderzoeken. Een bestuurslid met een technische achtergrond bezoekt de leden die de meldingen gedaan hebben om de situatie te bekijken. Al snel komt het bestuurslid tot de conclusie dat het probleem groter/omvangrijker is dan de gemelde voorvallen. Hij besluit tot het op stellen van een inventarisatie van het hele flatgebouw.
Tekst: Jos van Leeuwen
Bureau voor Bouwpathologie BB
Uit de inventarisatie blijkt dat het betonprobleem bij vele woningen voorkomt, zij het in wisselende hoedanigheden. Het bestuur is redelijk verrast door deze constatering, vooral ook doordat het flatgebouw slechts tien jaar geleden is gerenoveerd.
Ontwerp
Het betreft een flatgebouw uit de jaren ‘70 van de vorige eeuw met galerij- en balkonelementen op betonnen consoles. Het flatgebouw is tien jaar geleden geheel gerenoveerd, zowel uit- als inwendig. De uitwendige renovatie heeft voornamelijk bestaan uit betonreparatie/conservering. Tijdens/na de renovatie zijn de appartementen uitgegeven als koopappartementen.
Problematiek
Nadat het bestuurslid de meldingen van brokken beton is gaan onderzoeken heeft hij vastgesteld dat het probleem omvangrijker is dan de meldingen die door enkele VvE-leden gedaan zijn. Hierdoor besluit hij een inventarisatie op te maken. Hij inspecteert alle consoles onder de galerij- en balkonelementen. Uit de inventarisatie blijkt dat nagenoeg alle consoles in meer of mindere mate betonproblemen vertonen.
De inventarisatie wordt binnen het VvE-bestuur besproken en er wordt besloten de aannemer die de renovatie heeft uitgevoerd hier op aan te spreken. De aannemer wijst, vanwege het verlopen garantietermijn, echter alle aansprakelijkheid van de hand. Om een onafhankelijk rapport omtrent de staat van het betonwerk van de flat te krijgen geeft het VvE bestuur het Bureau voor Bouwpathologie (BvB) opdracht om te onderzoeken wat de oorzaak is van het betonprobleem en hieromtrent te rapporteren. In het rapport moet ook het herstel aangegeven worden. Na onderzoek blijken er meerdere oorzaken voor de betonproblematiek te zijn.
Onderzoek
Door het Bureau voor Bouwpathologie zijn zowel het VvE-bestuur als de aannemer uitgenodigd om bij het onderzoek aanwezig te zijn. De aannemer heeft aangegeven zich niet aansprakelijk te voelen en daarom niet bij het onderzoek aanwezig te zullen zijn. De betonproblematiek is voorafgaande aan het onderzoek met het VvE-bestuur besproken. Hierbij is het hierboven geschreven verhaal op tafel gekomen. De bouwpatholoog heeft al voor dit bezoek aan het bestuur gevraagd om een selectie te maken van de voorkomende schades en een routing op te stellen om zo de te bezoeken adressen tot een minimum te beperken.
Tijdens de rondgang wordt duidelijk dat de betonkwaliteit van de consoles zeker niet optimaal te noemen is. Het betonwerk van de consoles toont vele grindnesten en reparaties, terwijl er ook consoles zijn die er perfect uitzien. Op meerdere plaatsen zijn scheuren in het beton zichtbaar en plaatselijk is roestend wapeningsstaal zichtbaar geworden.
Het valt de bouwpatholoog ook op dat veel van de problemen zich aan de bovenzijde en de neus van de consoles voordoen. Naast de betonproblemen wijst de bouwpatholoog het bestuur op de slechte staat van de kitvoegen tussen de galerij- en balkonelementen. Meerdere kitvoegen zijn plaatselijk losgekomen waardoor water tussen de elementen kan lopen.
Na de rondgang volgt een bespreking van hetgeen door de bouwpatholoog is geconstateerd. Er blijkt geen planmatig onderhoud te worden uitgevoerd, dit omdat er een nooit meerjarenonderhoudsplan (mjop) is opgesteld.
Uit enkele VvE archiefstukken met betrekking tot de renovatie blijkt dat alle consoles zijn gezandstraald. Ook blijkt dat het beton daarna niet in een coating is gezet, danwel waterafstotend is behandeld. Daarnaast wordt duidelijk dat een zogenaamd wapening detectieonderzoek nooit is uitgevoerd, waardoor niemand weet wat de betondekking op de wapening bedraagt. Tevens komt de Bouwpatholoog tot de conclusie dat de bovenzijde van de consoles nooit is nagezien en behandeld om de simpele reden dat de galerij- en balkonelementen erop liggen.
Conclusie
De bouwpatholoog komt tot een voorlopige conclusie dat er sprake is van een aantal, elkaar versterkende factoren als oorzaak van de schade. Als eerste is er sprake van een betonkwaliteit die vandaag de dag niet meer als voldoende benoemd zou worden. Zo toont het beton veel grindnesten en is door het zandstralen het oppervlak nog meer ruwer geworden. Het niet aanbrengen van een coating danwel een waterafstotende laag maakt dat het voor water dan ook eenvoudiger is geworden om in het beton te trekken.
Als gevolg van de steeds slechter wordende staat van de kitvoegen is het voor regenwater ook mogelijk geworden om tussen de galerij- en balkonelementen in te zakken en vervolgens van bovenaf in de consoles te trekken. Deze oorzaak valt onder verantwoording van de VvE als achterstallig onderhoud en/of uitblijven van onderhoud. Een deel van de oorzaak ligt dus bij de aannemer en een deel bij de VvE
Herstel
Om van de betonproblemen verlost te zijn zal er weer een renovatie uitgevoerd moeten worden. Bij die renovatie zal er voldoende aandacht gegeven moeten worden aan de conservering van het wapeningstaat en het waterafstotende vermogen van het betonwerk. Het is voor de VvE zaak dat deze snel een mjop op laat stellen om meer zicht te krijgen op het onderhoud aan het flatgebouw. Het is in deze niet aan de bouwpatholoog om een uitspraak te doen omtrent de verdeling van de renovatiekosten tussen de aannemer en de VvE.
