Uitspraak Hoge Raad leidt tot BTW-voordeel bij leegstand

Bent u verhuurder van een bedrijfspand? En heeft u panden of delen daarvan die leeg staan? Dan is er goed nieuws. De Hoge Raad heeft recent een uitspraak gedaan die in uw voordeel kan werken. Tot voor kort nam de Belastingdienst het voor de verhuurder nadelige standpunt in dat bij leegstand geen recht op aftrek bestaat. Na het arrest van de Hoge Raad is dit standpunt gelukkig niet langer houdbaar.
 
Tekst: Mr. Frank Kerkhof RB
Alfa Accountants en Adviseurs te Bennekom
fkerkhof@alfa.nl
 
Stel dat u een pand heeft laten bouwen dat u gaat verhuren aan derden. Natuurlijk wilt u dan de btw in de bouwkosten terugontvangen. Om dit mogelijk te maken moet u wel aan voorwaarden voldoen. De belangrijkste is dat het pand voor 90% of meer (door de huurder) wordt gebruikt voor btw-belaste activiteiten. Daarnaast moeten u en de huurder gezamenlijk voor de btw-belaste verhuur kiezen.
 
Optie niet mogelijk
Uiteraard kunnen sommige huurders niet aan de ‘90%-eis’ voldoen. Meestal betreft dit de vrijgestelde ondernemers, zoals artsen, banken, verzekeringstussenpersonen of overheidsinstellingen. Het verhuren aan deze huurders is in zoverre dus ‘duur’: de btw blijft als kostenpost op de investeringen en het gebruik drukken. Het arrest van de Hoge Raad betreft deze situatie.
 
Het arrest
Een in 2007 opgeleverd kantoorgebouw werd vanaf dat moment verhuurd aan een voor de btw vrijgestelde ondernemer. De verhuurder kon daardoor de bijna € 500.000 aan voorbelasting op de bouwkosten niet in aftrek brengen. Tot zover is het duidelijk. Dat veranderde toen de huurovereenkomst met ingang van 2013 werd beëindigd, waarna een periode van leegstand begon. De vraag is dan: welk gevolg heeft deze leegstand voor de btw? Volgens de Belastingdienst is leegstand geen ‘btw-belast gebruik’ en is de voorbelasting dus nog steeds niet in aftrek te brengen.
Maar de Hoge Raad kwam op 13 juni 2014 verrassend tot een ander oordeel. Volgens de Hoge Raad had de verhuurder voldoende aannemelijk gemaakt dat hij de intentie had het bedrijfspand voortaan btw-belast te gaan verhuren. Dit betekent dat de verhuurder vanaf dat moment alsnog recht heeft op teruggaaf van een deel van de voorbelasting. Dat geldt overigens alleen voor zover de ‘herzieningsperiode’ (10 jaar) voor het bedrijfspand nog niet voorbij is. Hierdoor kreeg de verhuurder in 2013 alsnog één-tiende terug van de voorbelasting. Daarnaast had hij recht op volledige teruggaaf van de btw op het in 2013 verrichte onderhoud aan het bedrijfspand.
 
Omgekeerde situatie
Overigens kan het natuurlijk ook voorkomen dat de leegstand volgt op een periode van btw-belaste verhuur. Voorheen nam de Belastingdienst het standpunt in dat dan een deel van de voorbelasting, via dezelfde herzieningsregels, moet worden terugbetaald. Dit standpunt lijkt niet meer houdbaar als het aannemelijk is dat de verhuurder de intentie heeft het bedrijfspand btw-belast te gaan verhuren. Beslissend is dus de bestemming van het bedrijfspand en minder het daadwerkelijk gebruik.
 
Meer weten?
Als u meer wilt weten over de gevolgen van leegstand en hoe daarmee voor de btw mee om te gaan, neem dan contact met ons op.